宅基地是指已建房屋、已建成房屋或決定用於建房的土地，包括三種:已建房屋的土地、已建房屋但已拆除的土地、現在沒有建築物的土地、規劃用於建房的土地。宅基地使用權，是指自然人依法取得的在國家或者集體的宅基地上建造房屋、居住的權利；宅基地包括建築物的基地和附著在建築物上的空白基地，壹般指自然附屬房屋、院落、歷年未用於耕種的居住用地和居住房屋中的生產場地。
1.1集體所有
《中華人民共和國憲法》規定:“城市土地屬於國家所有。農村和城市郊區的土地，除法律規定屬於國家所有的以外，屬於集體所有；宅基地、自留地、自留山也是集體所有。”
1.2使用特定主題
特定宅基地僅限於本集體經濟組織的特定成員。村民只能向集體經濟組織申請宅基地，特定村民申請宅基地後才能自建房屋。
1.3壹戶壹宅
《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規定:“農村村民只能擁有壹處宅基地，其宅基地面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準”。
1.4可轉讓性有限。
特定村民申請宅基地後只能自建房屋，不得轉讓、出租、出賣或者以其他形式轉讓地上建築物，不得再次申請宅基地。
2.農村宅基地利用和管理現狀
農村宅基地管理直接關系到農民的切身利益，是關系到農村社會穩定和經濟發展全局的大事，壹直是基層土地管理的重點和難點。近年來，各地積極探索加強居住用地管理的政策措施，居住用地管理逐步規範，秩序明顯好轉，地方法規建設成效顯著。但是，目前農村宅基地管理粗放，引發了諸多頑疾和矛盾，農村宅基地配置效率低下，農村宅基地登記發證難，極大地制約了城鎮化發展和新農村建設。
2.1農村宅基地建設秩序混亂，規劃管理滯後。
村莊建設缺乏規劃指導，加上宅基地長期無償使用，農民住宅低水平重復建設，村莊“小、亂、散”現象普遍存在，土地利用比較粗放。村莊規模的過度擴張，無論是沿公路線還是沿村莊外延，都沒有形成集中布局的狀態，使得村莊四周都是新建築，內部卻破舊陳舊，容易形成“空心村”。政府重視舊村擴建，不重視長遠規劃，村屋仍然雜亂無章，極大地浪費了土地資源，影響了社會主義新農村建設。
2.2宅基地制度設計存在缺陷，阻礙法制統壹。
農村宅基地使用權遊離於土地市場之外，城鄉二元結構突出。在我國土地管理法律制度中，宅基地等集體建設用地使用權處於封閉狀態。《中華人民共和國土地管理法》第六十三條規定:“農村集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓、出租用於非農業建設。”集體建設用地被征收為國有土地後才能流轉。但是房子和宅基地是壹個不可分割的整體。農村住房是農民的私有財產，享有所有權，而宅基地的所有權屬於集體，農民只有使用權。房產和地產是分開的，農村的房子和宅基地的矛盾很難調和。
3.農村宅基地管理問題分析
3.1宅基地自由使用制度的負面影響
上世紀90年代初，我國曾在部分地區實行宅基地有償使用制度。但考慮到農民負擔加重，這壹制度被取消。目前，我國農村宅基地繼續實行“壹戶壹宅”均分、無償、無限期使用的制度。這壹制度雖然減輕了農民的負擔，但極大地促進了農村建房的熱潮，增加了農村宅基地的需求。
3.2禁止農民宅基地使用權的流轉，限制了舊宅基地的再利用。
《中華人民共和國憲法》和《中華人民共和國土地管理法》規定“土地使用權可以依法轉讓”，但這只是針對國有土地。因為《中華人民共和國土地管理法》規定:“農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓、出租用於非農業建設。”雖然《中華人民共和國農村土地承包法》允許我國農民土地承包經營權只能依法轉讓，但從現有的法律規定來看，農民宅基地使用權是不能轉讓的。比如《中華人民共和國擔保法》規定:“耕地、宅基地、自留地、自留地等集體所有的土地使用權不得抵押”。
3.3村莊建設規劃滯後，實施不力。
村莊建設規劃對農民建房起著最直接的控制作用。根據法律法規，村莊建設規劃由當地村民委員會編制。經村民代表大會或者村民代表大會討論通過後，由所在地鄉(鎮)人民政府審核，報縣級人民政府批準後實施。但是，中國還有壹些地區，特別是經濟相對落後的邊遠地區的農村。到目前為止，村莊建設規劃還沒有編制完成，有些規劃過於簡單或不切實際，缺乏應有的指導意義。
4.加強農村宅基地管理的對策建議
農村宅基地管理是壹個比較沈重和深層次的問題，在具體實踐過程中並不像立法者設計的那樣盡如人意，尤其是近年來，隨著房地產市場的快速發展，土地資產的價值得到了充分體現，其矛盾更加尖銳。習慣性往往與理性和合法性相沖突。針對以上問題，本文試圖尋找壹套合法合理、符合新農村實際的宅基地管理方法。
4.1加強宅基地法律法規體系建設和完善。
《中華人民共和國土地土地管理法》和《浙江省實施〈中華人民共和國土地土地管理法〉辦法》雖然對農村宅基地管理作出了規定，但比較宏觀，操作性不強，有些方面還不完善。因此，應加強宅基地立法體系建設，盡快出臺相關法律法規和政策，以明晰宅基地產權，明確宅基地流轉、收益分配和宅基地登記發證等問題，將農村宅基地的使用和管理納入法制化、規範化軌道。
4.2加強宅基地的規劃和管理，逐步推進村民住宅建設。
根據經濟發展、工業化和城鎮化的客觀需要，科學預測農村居民點數量和用地規模。結合新壹輪土地利用總體規劃修編，以土地利用總體規劃為總綱，主動做好與城市總體規劃的銜接，完善鄉(鎮)土地利用總體規劃，編制村莊土地利用規劃、村莊建設規劃並開展村莊治理試點，嚴格控制農村建設用地和宅基地規模和布局。
4.3嚴格宅基地審批制度，減少土地資源浪費。
加強農村宅基地規劃和土地利用規劃管理，加強土地利用總體規劃和土地利用年度計劃對農用地轉用的控制和指導，建議各縣(市)農村宅基地占用農用地年度計劃指標單獨核定下達，避免城市建設擠占農村宅基地用地指標。嚴格落實宅基地審批管理，堅持按計劃、按方案、按定額、按程序、按權限審批，對符合申請建房用地條件的，實行規劃選址、開工、竣工驗收“三有”制度，實行建房用地批前、批中、批後全過程管理，整治違反規劃的無計劃無序建設。