論中國的不動產權利體系

不動產登記是物權法中的壹項重要制度。新通過的物權法以14條(第9條至第22條)確立了我國不動產登記的基本架構，為未來不動產登記法的制定提供了總體框架和結構。壹是建立了統壹的不動產登記制度。目前我國還沒有統壹的不動產登記法。實踐中，土地、房屋、森林、水面、灘塗、道路等不動產按照不同的管理制度分別登記。存在註冊制度不同，註冊機關負責很多事情的混合情況。這既不利於當事人進行不動產登記，也不利於交易者的登記，增加了不動產的交易成本，阻礙了房地產市場的順利發展。這種分散的登記制度在實踐中也容易造成不動產單獨抵押和不動產重復抵押，既損害當事人的合法權益，又影響正常的不動產交易秩序。鑒於此，我國《物權法》第10條第二款明確規定建立不動產統壹登記制度，其統壹登記的範圍、登記機構、登記方式由其他法律、行政法規另行規定。《物權法》的規定為建立有利於不動產安全和交易的登記制度奠定了科學的法律基礎。其次，明確了不動產權利登記的效力。不動產登記的效力不僅是壹個重要的理論問題，也是壹個重要的實踐規則。《物權法》對不動產登記的效力作出了理論上科學、實踐上可行的規定。關於不動產物權登記的生效要件，根據《物權法》第九條的規定，不動產物權的設立、變更、轉讓、消滅，經依法登記後發生效力；未經登記，不生效。從而可以明確不動產物權登記作為不動產物權變動的有效要件的效力，從而結束實踐中不動產物權登記效力無法可依的局面。由於我國的現實情況，特別是農村不動產登記的實際情況，物權法也對不動產登記的效力作了例外規定。比如《物權法》第127條第1款規定“土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時設立。”第158條規定“地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機關申請地役權登記；未經註冊，您可能無法對抗善意的第三方。”同時，根據《物權法》第九條第二款規定，依法屬於國家所有的自然資源的所有權可以不登記。《物權法》第14條也規定了不動產物權變動的生效時間，即“依法應當登記的不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，自記載於不動產登記簿時發生效力”。根據這壹規定，可以確定物權特別是擔保權的順序和優先權。在區分不動產物權變動與債權合同的原則上，《物權法》也做出了明確規定。物權法中的區分原則是指當物權變動時，物權變動的原因和結果是兩個法律事實，它們的成立和效力基於不同的法律依據。《物權法》第15條在不動產物權變動問題上體現了區分原則的思想:“除法律另有規定或者合同另有約定外，當事人之間訂立的有關不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅的合同，自合同成立時生效；未辦理產權登記不影響合同效力。”這種物權制度的安排有助於明確交易中權利義務的歸屬，為解決交易糾紛提供合理明確的依據。關於不動產物權登記的公示效力，《物權法》明確不動產登記簿的記載是不動產權利歸屬和內容的依據，並規定不動產權屬證書只是權利人享有不動產權利的證明。還明確規定，不動產權屬證書記載的事項應當與不動產登記簿壹致；記載不壹致的，除非有證據證明不動產登記簿確有錯誤，否則以不動產登記簿為準。這就理順了不動產登記簿與產權證的關系，也為登記簿的公信提供了良好的基礎，從而使不動產登記簿具有很強的公信力。第三，規定了不動產登記的基本程序。不動產登記是壹項程序性要求很高的經濟活動。《物權法》堅持以人為本的立法精神，從便民利民的理念出發，建立科學、合理、便捷、規範的不動產登記規則。關於不動產登記的管轄，《物權法》規定，不動產登記由不動產所在地的登記機構辦理。關於不動產登記的申請，《物權法》采取的是基於當事人申請的不動產登記方式。申請登記時，當事人應當根據不同的登記事項，提供權屬證書和不動產界址、面積等必要材料。關於不動產登記的審查，《物權法》規定，登記機構應當履行的職責包括:(1)核對申請人提交的證明材料和其他必要材料；(二)向申請人詢問有關登記事項；(三)如實、及時登記相關事項；(四)法律、行政法規規定的其他職責。登記機構認為申請登記的不動產的有關信息需要進壹步證明的，可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。為了保證不動產登記能夠公正、誠實地進行，《物權法》特別規定，登記機構不得有任何行為，包括要求對不動產進行評估、以年檢為名重復登記以及其他超出登記職責範圍的行為。特別是為了減輕不動產權利人的經濟負擔，防止登記機關以登記多收費，《物權法》明確規定，不動產登記費實行計件收費，不得按照不動產的面積、體積或者價格的比例收取；不動產登記的具體收費標準由國務院有關部門會同價格主管部門規定。四、規定了不動產登記的三種特殊形式。為了適應我國不動產交易的市場需求，解決不動產登記過程中可能出現的糾紛，《物權法》也科學構建了壹些新的登記制度。第壹，物權法規定了更正登記和異議登記制度，這是對錯誤登記的壹種救濟制度。《物權法》規定，權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項有錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。不動產登記簿記載的權利人對更正有異議時，利害關系人可以申請異議登記。異議註冊會阻斷註冊的可信度。申請人自異議登記之日起15日內未提起訴訟的，異議登記無效。異議登記不當給權利人造成損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。第二，物權法規定了預告登記制度。為了防止房產交易中出賣人“壹物二賣”，保護買受人的合理預期。《物權法》借鑒國外立法案例，結合現有的住房貸款抵押制度，創設了預告登記的形式。為保證將來物權的實現，當事人可以按照約定向登記機關申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意處分不動產的，不發生物權效力。預告登記後，自可以進行不動產登記之日起三個月內，債權消滅或者未申請登記的，預告登記無效。五、規範登記當事人和登記機關的賠償責任在物權法規定的不動產登記制度中，有壹項引人註目的制度安排，明確規定了錯誤登記的賠償責任。根據《物權法》第21條規定，當事人提供虛假材料申請登記，造成他人損害的，應當承擔賠償責任。登記錯誤造成他人損害的，登記機構應當承擔賠償責任。賠償後，登記機構可以向造成登記錯誤的人要求賠償。這在壹定程度上也符合登記機關實施實質審查的方式。登記責任制度的完善對於規範不動產登記活動秩序，充分實現不動產登記的法律價值和社會價值具有重要意義。