在過去的半年裏，北京的大多數媒體都參觀了總部位於亞運村鐘會北裏的北京摩根投資有限公司(以下簡稱摩根)。北京市國土資源局(以下簡稱國土局)去年收回了摩根持有的在建項目土地使用權，摩根隨後在朝陽區法院起訴國土局，這也是媒體拜訪他們的原因。
去年10月8日10，北京市國土局宣布收回摩根總面積38900平方米的土地使用權。他們認定摩根公司在北四環投資的項目“北京摩根中心”沒有在約定期限內支付全部地價款。
隨後，國土局、北京市發改委、建委、規劃委在北京當地媒體發布聯合公告，認為摩根中心擾亂北京房地產市場秩序，宣布註銷其項目批準文件、規劃意見書、建設用地許可證、建設工程規劃許可證、建築施工許可證。
摩根拒絕接受這些部門的決定。2008年6月5日，他們將此事告上法庭，要求判令國土局撤銷收回摩根中心土地使用權的決定，依法受理摩根支付剩余土地出讓金的申請。此外，他們還分別向建設部、國土資源部和國家發改委提交了行政復議申請，要求判令北京市建委、國土局和發改委撤銷聯合公告中的決定，恢復授予他們的壹攬子項目許可。這些部門已經接受了他們的申請，但還沒有做出裁決。
致命的土地出讓金
未在約定期限內支付全部地價款是國土局收回摩根中心土地使用權的原因。此外，國土局並未透露其他可能導致土地被收回的因素。上月初，中國經濟時報記者分別與北京市國土資源局法制處和辦公室取得聯系。他們對此事不予置評，只表示會應訴。
摩根公司的法律顧問否認他們故意拖延支付後續85%的土地出讓金。此前，2002年9月10日和2月13日，摩根公司與北京市國土局分別簽訂了摩根中心壹期和二期土地出讓合同。當時他們交了15%的總轉讓費。根據轉讓合同的規定，在下列情況下，
然而，2002年底，當摩根準備支付土地出讓金時，北京市規劃委員會突然要求他們修改規劃，甚至輕松重建。在這種情況下，他們未能支付土地出讓金。摩根士丹利表示，它是根據相關法律這麽做的。
由於項目啟動不可逆轉，在北京市規劃委員會的要求下，摩根公司從最初的易地重建轉向項目規劃方案的調整，以啟動審批工作。他們向中國經濟時報記者展示了通過北京市規劃委員會向北京市政府提交的《關於摩根中心調整方案的請示》。幾經申報，這壹請求終於在2003年4月14日敲定，並由北京市政府簽署。
規劃委員會在給市政府的批示中說，2003年奧體公園總體規劃方案確定後，為了使摩根中心項目與周邊環境協調好，他們要求摩根中心進行調整。他們表示，摩根公司提交了四個調整方案，經過規劃委員會的研究比較，他們認為將摩根中心的主公寓切割成三部分比較合適。當負責北京的官員簽署請求時，總建築面積為426，730平方米的摩根中心減少了65，438+00，000多平方米。
摩根的法律顧問說，北京的土地出讓金是按照實際建築面積繳納的。項目規劃調整時，出讓合同和土地出讓金也應相應調整。他們要求國土局根據新的規劃許可證調整出讓合同，把出讓金調整到正確的水平，再付款。
但據他們介紹，北京市國土局並未就此問題給予任何回復，也沒有修改合同和出讓金額。摩根說，這是他們無法支付剩余土地價款的原因。
2004年3月，國土資源部和監察部聯合下發了他們的71號文件，規定從當年8月31起，收回開發企業手中閑置兩年的土地，清理歷史遺留問題，不再允許協議出讓土地，改為招拍掛，史稱“8.31土地期限”。摩根說，當時他們要求國土局不要調整出讓金，他們願意出10多萬元。“先交土地出讓金吧。”
摩根沒有解釋他們為什麽不再堅持調整轉讓金額，並緊急要求國土局接受他們的付款申請。他們只說是為了配合政府71號文件而做的。
摩根在會見記者時透露，摩根中心的地塊是通過協議轉讓獲得的。2002年，他們接受了另壹家房地產公司的地塊。當時，該地塊上已經有壹個名為“匯景苑”的小區。摩根表示，由於缺乏住宅開發商的壹系列批準以及奧運場館規劃調整的影響，原開發企業尋求退出。所以他們接手了。
但在支付了15%的首付款後，因規劃調整無法支付剩余土地價款，摩根要求國土局相應減少出讓金額的請求未被接受。從2002年底到2004年3月，摩根主動要求放棄轉讓費的調整請求並全額支付，歷時13個月。壹些分析師認為，如果摩根不能在8月31日訂單71生效時支付剩余的土地價格，沒有人知道他們是否會受到71訂單的影響。他們認為這是摩根主動要求全額支付剩余土地價款的原因。
然而，摩根要求全額付款的要求很快被北京市國土資源局拒絕。他們拒絕摩根的理由是，由於摩根與施工單位北京建工集團發生仲裁糾紛，他們要求支付轉讓費的請求未被接受。這個結果是直到國土局宣布收回摩根中心的土地使用權才出現的。
3月31日，中國經濟時報記者沒有從北京市國土資源局辦公室獲得他們的評論。
仲裁爭議
摩根公司與建工集團的仲裁糾紛導致國土局拒絕接受摩根中心剩余的土地價款。這壹拒絕最終成為國土局收回摩根中心土地使用權的壹紙公告。這讓摩根很困惑。
他們的法律顧問告訴本報記者，“到目前為止，還沒有國家和地方的規範性文件說開發商和建設單位有仲裁和訴訟糾紛就不能交土地出讓金。”
摩根與建工集團的仲裁糾紛發生在2004年，距離仲裁啟動已有24個月。他們的法律顧問說，2002年，摩根公司獲得摩根中心地塊的轉讓權時，建設集團當時就尋求介入，利用“各種關系”對他們施加影響，要求承接摩根中心的項目。
摩根去年冬天發布了壹份問題聲明，聲明中明確提到建工集團承包工程，摩根不得不接受。通過這份聲明，他們表示，如果工程沒有移交給建工集團，那麽政府相關部門將不會辦理相關工程手續。
他們還透露，這可以體現在建工集團先占場地，再補招投標手續，先開工，再發施工許可證，簽訂兩份施工合同的情況。
2002年6月8日，165438+10月8日，65438+2月8日，建工集團與摩根公司分別簽訂了摩根中心地下工程壹期、二期施工合同及補充合同。根據雙方簽訂的施工合同，建工集團對摩根中心地下工程進行了全面集資施工。“也就是說，在地下工程驗收合格後，再進行工程款支付。但由於地下工程發生了重大質量事故，這樣的質量事故責任直接導致地下壹期仍然完全不能驗收，二期驗收資料仍然不全。摩根公司的整個地下工程還沒有完全驗收。”
法律顧問說，這種情況下，他們沒有支付的義務，也沒有拖欠施工隊的地下工程款。
地上工程也遇到了問題。2002年10月20日和2003年10月4日，雙方簽署了由建工集團承接摩根中心地上工程的意向書和備忘錄。根據意向書和備忘錄，建工集團承諾對地上工程進行50%出資建設。2004年3月，雙方還簽署了摩根中心。
法律顧問說，合同剛簽完，施工隊馬上要求大幅提高合同價格。合同總價4.5億元，施工隊要求最高8億元。他們不同意這個要求。
建工集團明確否認地上合同，他們再也沒有簽新合同。摩根認為，在沒有合同的情況下，他們沒有支付建築工程款項的義務，摩根也沒有拖欠建工集團的地上工程款項。
摩根還指出，建工集團在該項目中違約。質量方面，北京仲裁委指定的國家建築工程質量監督鑒定檢驗中心得出的鑒定結論顯示，壹期地下鋼結構工程不合格，有326處被建工集團認定可能成為質量問題。
此外，摩根還指出建築公司拖延工期，肆意要價。
現在摩根中心已經停工兩年了，摩根中心的法律顧問說建工集團的人員還在現場，沒有離開。3月2日，本報記者提出參觀摩根中心項目現場，卻看到這個毗鄰“鳥巢”等奧運場館的項目確實閑置在那裏，而且並沒有成功封頂。他們的法律顧問說還有兩層樓沒完工。然而，在當天摩根中心的項目中，本報記者只在摩根看到了壹群戴著安全帽的工人，卻沒有看到任何被建工集團占據的人。
上個月早些時候，中國經濟時報的壹名記者聯系了北京建工集團法律部的張立春部長。張聲稱摩根士丹利是在投機。他說此事在仲裁階段，他們不能發表意見。壹旦裁決下來，壹切就都清楚了。
張立春說摩根的確拖欠了他們的工程款，所以他們停工了。如今，兩年過去了，摩根公司的土地使用權因為沒有繳納土地出讓金而被收走，所有批文陸續作廢。“他們壹看沒機會了，就出來興風作浪。”
張立春還說，他們和摩根公司請了壹家評估公司來評估工程質量，結果是沒有問題。“根本沒有這回事(質量問題)。”
但3月7日，北京仲裁委受理了摩根公司對承包商北京建工集團的賠償請求。他們以工程質量、工期延誤等幾個理由，向建工索賠20多億元。他們表示，這是繼今年6月65438+10月6日因“拖欠土地出讓金”將北京市國土局告上法庭後，通過向承包商索賠解決工程停工問題的又壹舉措。
3月28日，中國經濟時報記者再次聯系張立春，要求對其進行面對面采訪。張立春不同意記者的要求。
“集中精力會見媒體的時間已經過去了，”他說。這場官司打了兩年多，他覺得有點累了。
他還表示，這件事總會有壹個結果，當摩根中心的土地重新招標時，他相信會有壹個結果。他建議我們的記者等等看。
“現在，我說我的，他們說他們的，簡直是浪費口水。”他說。
張立春還說，他已經對媒體失去了信心，因為在見到他之後，北京的壹些媒體對他進行了描述並發表了他的文章，說他壹直在盯著記者。而且他說，他承認建工集團在摩根的項目中有串通投標的行為，這讓他感到極其不快。
他說:“我什麽時候承認勾結了？我什麽時候瞪過記者？”
3月中旬，張立春曾在北京會見了壹些媒體。壹些媒體事後公開披露，張立春懷疑摩根的財務實力。他說，建工集團在摩根中心投資上億元，只從摩根拿到654.38+06.9萬元，這筆錢只用於支付鋼材準備。
摩根認為建築完全是胡說八道，沒有依據。
跑去求救
但法律學者認為，無論這壹糾紛如何發展，在國土局公布摩根中心土地使用權時，摩根公司對摩根中心的土地使用權已經終止，只能依法另行主張。
北京大學法學院教授劉凱湘告訴本報記者，國土局公告後，鑒於行政行為已經生效，開發商的土地使用權已經喪失。“除非其通過行政訴訟撤銷國土資源局收回其土地使用權的行政行為。”
摩根在投訴國土局的同時，也對仲裁委遲遲不作出裁決表示質疑和不滿，直到他們將國土局訴至法院，再次對建工集團提起新壹輪仲裁。他們的法律顧問說，摩根壹直相信法律會做出公正的裁決。
然而，在收回土地後的兩個月裏，根據摩根公司提供的壹些材料，摩根公司壹直試圖通過其他途徑繞過法律解決問題。如果這些渠道不暢通，摩根可能不會訴諸法律。
去年11期間，摩根的股東與北京的高層官員會面，匯報了他們公司和項目的壹些信息，但遭到了北京官員的懷疑——北京的官員認為他們沒有，他們的美國投資者AC Morgan也沒有建造摩根中心的資金。
此外，摩根還寫信給北京的主要官員，要求他們過問此事，並敦促有關部門依法行政。
雖然，正如他們在會見媒體時，向官員出示了銀行出具的存款證明，試圖表明他們有能力支付土地出讓金和項目資金，他們也可以在2007年完成摩根中心的建設，但這並沒有使官員們打消疑慮，變得信服。壹些官員堅持己見，明確要求他們退出摩根中心的建設，交給其他人，並炸毀壹些已建成的建築。
北京輿論認為，壹個背景優秀、實力雄厚的企業，不太可能被毀掉。因此，他們也不願意相信摩根公司的實力，普遍質疑摩根公司所說的美國資本AC摩根公司，並壹直試圖證實這家公司是否存在，也確實存在，但這種驗證至今沒有任何結果——沒有媒體知道這家公司是否真的存在於美國。
摩根在接受本報記者采訪問答時表示，AC Morgen投資有限公司是壹家私人控股公司，由位於金字塔頂端的少數國際資深行業領袖和商業領袖創立。他們表示，這是壹家擁有全球業績的頂級信托投資公司，控制並創造多樣化的金融工具。
“北京摩根的實力來自於摩根大通董事總經理無與倫比的洞察力，以及他們與世界各地的地方當局建立戰略合作夥伴聯盟的獨特方式。”他們說，這家業務範圍包括基金管理、非美基金、私募基金、房地產投資信托、信托服務和房地產策劃的公司給了他們力量和信心。
根據摩根公司的文字資料和口頭對話，早在1998年前，北京摩根就是AC Morgen在北京的亞洲總部的代表公司。事實上，根據中國信托法，北京摩根公司的股權由AC Morgen的指定人持有。
當時，北京摩根有壹個前身公司:北京毛文。毛文公司最初的註冊地是AC Morgen的聯絡處。“剛開始是有事情聯系，後來立項了。在項目立項之前，就和AC摩根達成了合作夥伴關系。”後來，毛文公司的法定代表人幾經易手。2002年AC摩根與中國合夥人合作申請摩根中心的土地時，毛文從聯絡處升級為控股公司並負責處理。
摩根還向本報提供了壹些書面材料，證明他們的美國老板為維護摩根中心的權益做出了努力。這些材料顯示，在去年10月165438+國土局公布摩根中心地塊期間，美國AC摩根公司的CEO們分別從華盛頓來到北京，為其在北京的投資利益奔走，並與北京官方進行了近距離的會面和斡旋。
AC Morgan首席執行官Tony在給北京壹名官員的信中明確表示，他認為Morgan事件的發生是因為有人試圖通過非法手段搶劫北京的Morgan Center項目，他認為北京的相關官員獲得了太多不真實的信息，並據此采取了無視法律的態度。托尼還表示，他確信這起事件是由別有用心的人策劃的。
托尼說，為什麽北京摩根公司多次申請補交剩余土地出讓金，更新北京摩根中心土地使用證，卻屢遭拒絕？而同期和情況的其他公司都成功換發了土地使用證？
此外，摩根公司人士向包括本報在內的中國媒體暗示，摩根中心由於地理位置優越，靠近奧運場館規劃核心區，升值空間巨大，可能成為其他人覬覦的理由。
然而很明顯，摩根國內外高層的努力並沒有帶來好的轉機。四個月來，摩根中心除了通過法律途徑起訴國土局，並沒有像銀泰中心等北京已宣布收回土地的項目那樣起死回生。
摩根中心的法律顧問上月初在北京向媒體透露，他們的美國律師團已經抵達北京。摩根大通行政部副經理秦飛上周通過電話向本報記者證實了這壹點。秦飛也在3月31日晚通過電子郵件告訴本報記者，在朝陽區法院審理尚無定論的情況下，不久前，他們分別向北京市中級人民法院和北京市高院對北京市國土資源局提起行政上訴和民事賠償訴訟。秦飛說，國土資源局的做法使摩根公司遭受了巨大的經濟損失。
然而，在過去的壹周裏，他們並沒有向本報記者透露更多關於此事的最新進展，也沒有提及美國律師團在中國的下落。
法學家的觀點
至於國土局是否應該以土地使用者的項目存在爭議為由拒絕收取土地使用者的土地價款，壹些法律學者普遍認為，僅從給出的理由和采取的行動來看，國土局明顯違反了法律。
美國北京大學法學院教授劉凱湘3月29日通過電子郵件對本報記者表示，如果只是承包商與開發商之間的糾紛，當然不構成國土局拒絕接受開發商支付土地出讓金的理由。
劉凱湘說，這是兩種完全不同的法律關系。土地使用權人與國土資源局是國有土地使用權出讓合同關系，開發商與建設單位或施工單位是建設或合作合同關系。後者之間的合同糾紛與國有土地使用權出讓合同的履行沒有法律聯系。
劉凱湘表示，如果開發商未按出讓合同支付土地出讓金達成合同約定，國土局可以收回土地使用權，完全基於土地使用權出讓合同，與建設合同或合作合同無關；另外，如果延期開發，國土局可以收回土地。
他還認為，國土局以有爭議為由拒絕接受地價款，後又以未在規定期限內繳納地價款為由收回土地，屬於行政違法行為。“拒不收地價款是行政不作為，收回是行政行為，但違法。”
他還引用了《城市房地產管理法》第十六條的規定，稱國土局沒有法律依據拒絕開發商支付地價款。
中國政法大學教授劉景偉當天也對本報記者表示，在土地出讓合同關系中，出讓方收取土地出讓金是壹項義務，法律上稱之為承諾義務。
劉表示，以有爭議為由拒絕支付地價款，以未支付地價款為由收回土地，是違反誠信的行為。根據《合同法》第94條規定，壹方違約時，另壹方不能自動享有解除合同的權利。開發商違反支付地價款義務的，由國土局進行催告，只有在催告後的合理期限內開發商未履行，才可以單方解除權利(《合同法》第九十四條第三項)。劉景偉表示，法律限制單方解除合同，是為了保證合同能夠有效履行，防止當事人以對方違約為借口輕易解除合同。
劉經緯對此仍心有余悸。他說，由於國土局在土地出讓問題上扮演著雙重角色，既是平等的民事主體，又是不平等的行政機關，往往會使問題復雜化。
而劉凱湘則表示，要防止法律被壹些職能部門在行使公務權力時人為強化或擡高成“依法辦事”或“依法辦事”的法律行為。這就是中央提出的當務之急:行政體制改革。
他說，要真正做到依法行政，關鍵是要加強對政府和政府工作人員行政行為的監督，強化監督機制和責任機制；另壹方面，法人和自然人要學會運用法律保護自己的合法權益，對包括行政不作為在內的違法行政行為提起行政復議或行政訴訟，這也是對行政機關及其工作人員的壹種監督。