第壹章總則
第壹條為了規範城市住宅區的物業管理，維護業主、使用人和物業服務企業的合法權益，創造良好的居住環境，根據有關法律、行政法規，結合本省實際，制定本條例。
第二條本條例適用於本省行政區域內城市住宅區的物業管理。
第三條本條例所稱居住區，是指以住宅為主，配套相應的市政、公共和生活服務設施的居住區。
本條例所稱物業，是指住宅區及其附屬部分、設施、設備和場地。
本條例所稱業主，是指物業的所有人。
本條例所稱使用人，是指房屋的承租人和其他實際使用人。
第四條物業管理實行業主自治的原則。
受業主委托，物業服務企業按照本條例的規定和物業管理委托合同的約定提供物業管理服務。
第五條城市人民政府和公有住房出售單位應當推進住房制度改革，對不符合物業管理條件的住宅區進行管理，完善市政、公共和生活服務設施，達到實施物業管理的條件。
第六條省建設行政主管部門負責全省物業管理的監督管理。市(地區)、縣(市)建設或房產行政管理部門是本行政區域內物業管理的行政主管部門，負責物業管理的監督管理。其他有關行政管理部門應當按照各自的職責，協同做好物業管理的監督管理工作。
第二章業主及業主組織和管理
第七條業主依照本條例的規定，享有物業管理的權利，並履行相應的義務。
所有者的權利:
(壹)參加業主大會，行使物業管理決定權；
(二)有選舉和被選舉為業主委員會成員的權利；
(三)監督業主委員會的工作；
(四)享受與繳納物業管理服務費相壹致的服務；
(五)監督物業服務企業的管理和服務活動；
(六)法律法規規定的其他權利。
業主的義務:
(壹)執行業主大會和業主委員會的決定；
(二)遵守業主公約和業主自治章程；
(三)遵守物業管理制度；
(四)交納物業管理服務費和維修資金；
(五)法律法規規定的其他義務。
第八條住宅區內全體業主組成業主大會。住宅區業主人數較多的，可以成立業主大會。業主代表的產生和具體比例應當在業主自治章程中約定。
住宅區由當地縣級物業管理行政主管部門會同有關部門劃定。
第九條召開業主大會或者業主代表大會，應當有三分之二以上的業主或者業主代表出席。業主大會或者業主代表大會作出的決定，應當經出席會議的業主或者其代表的過半數通過。
業主大會或者業主代表大會每年至少召開壹次。五分之壹以上的業主或者業主代表提議，應當召開業主大會或者業主代表大會。
業主可以書面委托他人出席業主大會。
第十條業主大會或者業主代表大會行使下列職權:
(壹)選舉或者更換業主委員會成員；
(二)制定業主公約和業主自治章程；
(三)審議業主委員會的工作報告；
(四)決定物業管理委托合同的訂立、變更或者解除；
(五)決定維修基金的更新、使用和管理；
(六)決定物業管理的其他重大事項。
業主大會或者業主代表大會的決定應當予以公布。
第十壹條業主委員會是代表全體業主、維護業主合法權益的自治組織。業主委員會由業主大會或者業主代表大會選舉產生，業主委員會對業主大會或者業主代表大會負責。
第十二條住宅物業綜合驗收，並有50%以上的業主同意，應當召開業主大會或者業主代表大會，並選舉產生業主委員會。
住宅區所在地的物業管理行政主管部門應當組織和指導業主召開首次業主大會或者業主代表大會。
第十三條業主委員會由五至九名主任、副主任和委員組成。
業主委員會成員由所在小區熱心公益、公正守法、具有壹定組織能力的業主擔任。
業主委員會委員每屆任期三年，可以連選連任。
第十四條業主委員會應當自選舉產生之日起15日內，向當地縣級以上物業管理行政主管部門登記，物業管理行政主管部門應當對依照本條例規定選舉產生的業主委員會進行登記，並在住宅區內予以公告。
第十五條業主委員會應當履行下列職責:
(壹)召集和主持業主大會或者業主代表大會；
(二)制定業主公約和業主自治章程；
(三)執行業主大會或者業主代表大會的決定；
(四)采用招標或者其他方式選聘物業服務企業，代表業主訂立、變更或者解除物業管理合同；
(五)負責籌集物業* * *部位和設施的維修基金，並監督維修基金的使用和管理；
(六)監督業主公約和物業管理制度的遵守和執行；
(七)調解物業使用糾紛；
(八)業主大會或者業主代表大會賦予的其他職責。
業主委員會不得從事經營活動。
業主委員會的活動經費應當經業主大會或者業主代表大會批準，由全體業主共享。
因業主委員會執行業主大會或者業主代表大會的決定而引起的民事責任，由全體業主承擔。
第十六條業主委員會會議應當定期召開。業主委員會會議必須有過半數委員出席，作出的決定必須經業主委員會全體委員過半數通過。經三分之壹以上委員提議，應當召開業主委員會會議。
業主委員會會議由業主委員會主席主持。主任可以委托副主任主持會議。
第十七條業主公約、業主自治章程和業主大會或者業主代表大會、業主委員會作出的決定，對全體業主和使用人具有約束力。
業主公約、業主自治章程和業主大會、業主代表大會、業主委員會作出的決定不得違反法律、法規的規定。
第三章前期物業管理
第十八條前期物業管理是指開發建設單位開始出售房屋並成立業主委員會之前的物業管理。
實施前期物業管理的住宅區，必須通過綜合驗收合格。
前期物業管理由開發建設單位自行管理或者委托物業服務企業管理。
第十九條開發建設單位應當與業主簽訂前期物業管理委托合同。前期物業管理的基本服務費由業主和開發建設單位按照本條例第二十七條的規定約定。
前期物業管理期間，開發建設單位應當承擔物業維修責任，但不得動用* * *部位和* * *設施設備維修基金。
第二十條開發建設單位與業主簽訂住宅買賣合同，同時簽訂前期物業管理合同。
前期物業管理委托合同應當按照前期物業管理委托合同示範文本的內容制定，同壹住宅區收取基本服務費的標準應當壹致。
第二十壹條前期物業管理委托合同終止後，開發建設單位應當向業主委員會移交物業的土地使用權證書、住宅區管理用房和住宅區規劃圖、竣工總平面圖、單體建築、結構和設備竣工圖、地下管網竣工圖等相關工程建設資料。房產土地使用權證書的轉讓應當依法辦理變更登記手續。
。
第二十二條開發建設單位應當按照規定提供必要的管理用房，其產權屬於全體業主。業主委員會應當將管理用房提供給物業服務企業有償使用，收益應當用於住宅區的物業管理。
業主委員會不得將管理用房轉讓或挪作他用。
第二十三條根據房改政策出售的公有住房，只有符合下列條件，才能實施物業管理:
(壹)住宅區內百分之八十以上的居民擁有完全產權；
(二)維修基金已交付物業行政主管部門代管；
(三)* * *設施及其他配套設施齊全；
(四)有物業管理用房；
(五)居住區符合城市規劃要求；
(六)經物業管理行政主管部門驗收合格。
第四章物業管理服務
第二十四條從事物業管理服務的企業，必須經物業管理行政主管部門核定資質等級，取得資質證書；未取得資質證書或者年檢不合格的，不得從事物業管理服務。
物業服務企業的專業管理人員必須持有物業管理行政主管部門頒發的崗位證書。
資質等級的核定和崗位證書的頒發辦法，由省建設行政主管部門根據國家有關規定制定。
第二十五條物業服務企業應當與業主委員會簽訂物業管理委托合同。物業管理合同包括:
(壹)物業的基本情況；
(二)委托方和受托方的權利和義務；
(三)物業管理服務和服務質量要求；
(四)物業管理基本服務費的標準和收取方式；
(五)物業的維護和修繕；
(六)合同期限、變更和終止的協議；
(七)合同終止時移交財產資料和財產的方式；
(八)違約責任和解決爭議的方式；
(九)雙方約定的其他事項。
物業管理委托合同生效後，物業服務企業應當在十五日內向縣級以上物業管理行政主管部門備案。
第二十六條物業管理服務的主要項目:
(壹)物業* * *部位和* * *設施設備的日常維護和管理；
(二)業主自有部位和設施的日常維護；
(三)綠化養護和保潔服務；
(4)保安服務；
(五)車輛出入和停放的管理；
(六)物業管理委托合同約定的其他事項。
第二十七條物業管理基本服務價格應當遵循公平、合理和質價相符的原則。
物業管理基本服務價格實行政府指導價。
業主委員會和物業服務企業應當參照政府指導價，在委托合同中約定物業管理基本服務的價格。物業服務企業為業主和使用人提供的專項服務價格由雙方約定。
第二十八條物業服務企業的服務項目和收費價格應當向業主和使用人公布。物業服務企業按照本條例的規定提供服務並收取費用的，其他任何單位和個人不得向業主和使用人重復收費。
物業服務企業未與業主、使用人約定，自行提供服務並收費的，業主、使用人有權拒付。
第二十九條為住宅區提供水、電、氣、熱、通信、有線電視的經營單位和其他單位，向業主和使用人收取費用的，可以與物業服務企業簽訂委托代收代繳合同；未委托代收代繳的，由相關單位直接向住戶收取。
第三十條物業管理委托合同終止或者解除時，物業管理服務費應當結清，物業服務企業應當在十五日內向業主委員會移交下列材料和財物:
(a)財產檔案；
(二)物業管理場所、設施、設備和場地；
(三)其他應當移交的財產。
物業服務企業不得損壞、隱匿或者銷毀上述資料和財物。
物業管理委托合同終止或者解除後，物業服務企業應當向物業管理行政主管部門備案。
第三十壹條物業管理行政主管部門應當依法履行對物業服務企業的監督管理職責，對物業管理水平和服務質量進行綜合考核和評價。
物業管理行政主管部門應當建立投訴受理制度，受理對違反本條例行為的投訴。物業管理行政主管部門應當對投訴進行調查處理，並書面答復投訴人。
第五章物業的使用和維護
第三十二條物業使用人禁止下列行為:
(壹)損壞房屋承重結構、房屋外觀或者在外墻開、擴門窗；
(二)侵占或者損壞物業* * *部位、* *設施設備，擅自移動* * *設施設備；
(三)存放易燃、易爆、有毒、放射性物品；
(四)利用財產從事危害公共利益、侵犯他人合法權益的活動；
(五)侵占綠地，毀壞花草樹木；
(六)亂扔垃圾、亂丟雜物；
(七)擺攤設點和停放車輛；
(八)排放有毒有害物質，噪聲超過規定標準的；
(九)在建築物、構築物上張貼、塗寫、刻畫和懸掛；
(十)法律法規禁止的其他行為。
第三十三條任何單位和個人不得擅自占用物業管理區域內的道路和場地。物業維修或者因公共利益臨時占用、挖掘道路、場地的，應當與業主委員會簽訂書面協議，並在約定期限內恢復原狀。造成損失的，應當賠償。
第三十四條物業* * *部位、* *設施設備維修時，相鄰業主和使用人應當予以配合。相鄰業主、使用人阻撓，給其他業主、使用人和物業服務企業造成損失的，責任人應當予以賠償。
維修造成相關業主、使用人的自用部位、設施、設備損壞或者其他損失的，責任人應當賠償。
第三十五條業主或者使用人裝修房屋，應當遵守國家和本省有關家庭居室裝修的規定，事先告知物業服務企業，並接受其指導和監督，但物業服務企業不得收取費用或者押金。
業主或者使用人需要改變住宅用途的，應當經物業管理行政主管部門批準。業主、使用人在使用物業時不得損害相鄰業主、使用人的合法權益，造成損害的，應當依法承擔民事責任。
第三十六條利用物業設置廣告等經營性設施的，應當征得相關業主和業主委員會的書面同意，並辦理相關審批手續；經批準後，應當與業主委員會簽訂租賃合同，其收入計入物業部位和設施的維修基金。
第六章物業維修基金的使用和管理
第三十七條商品房和公有住房出售後應當設立物業部位、設施設備維修基金。
維修基金專項用於保修期滿後物業的部位和設施的中修、大修、更新和改造。
第三十八條維修資金應當按照下列規定繳納和提取:
(壹)出售商品房，多層住宅購房者繳納比例為購房款的2%，高層住宅購房者繳納比例為購房款的3%；
(二)出售公有住房，購房者繳納比例為購房款的2%；
(三)出售公有住房的單位出售公有住房時，多層住房按不低於20%的比例提取，高層住房按不低於30%的比例提取。
購房人繳納的維修基金由售房單位代收。
維修基金不足時，按照住宅建築面積向業主籌集。
第三十九條維修資金應當專戶儲存，專款專用。業主委員會成立前，由物業管理行政主管部門管理；業主委員會成立後，由業主委員會管理，並接受物業管理行政主管部門的監督。業主委員會成員不得侵占或者挪用維修基金。
第四十條業主轉讓房屋所有權時，維修基金隨房屋所有權同時轉讓。因房屋拆遷或者其他原因造成房屋滅失的，維修基金余額按照業主繳納的比例返還給業主。
第四十壹條維修資金的使用由物業服務企業提出維修計劃和預算，經業主委員會批準後實施，並報物業管理行政主管部門備案。
第四十二條維修資金的使用應當建立使用計劃審批管理制度、財務管理制度、審計監督制度和業主查詢對賬制度。
維修資金的使用和管理制度由省建設行政主管部門制定。
第七章法律責任
第四十三條物業服務企業違反本條例規定，有下列行為之壹的，由物業管理行政主管部門責令改正，給予警告；拒不改正的，處以五百元以上三千元以下罰款，並可以降低資質等級:
(壹)物業管理委托合同的生效、終止和解除未按規定報物業管理行政主管部門備案的；
(二)從業人員未持有物業管理行政主管部門頒發的崗位證書的。
第四十四條物業服務企業違反本條例規定，有下列行為之壹的，由物業管理行政主管部門責令改正，給予警告，沒收違法所得，並可處以2000元以上20000元以下的罰款；情節嚴重的，可以降低資質等級，直至吊銷資質證書:
(壹)未取得物業管理資質證書或者未通過年檢從事物業管理服務的；
(二)擅自改變住宅區、* *用部位、* *用設施設備使用性質的；
(三)在物業管理委托合同終止或者解除後十五日內，未向業主委員會移交或者損毀應當移交的資料和財物的；
(四)擅自占用和挖掘住宅區內的道路和場地。
未取得或者被吊銷物業管理資質證書，終止或者解除物業管理委托合同後，非法占用物業管理用房、場地、物業管理材料和財物的。除依照前款規定處罰外，物業管理行政主管部門可以作出責令限期交接的決定，拒不履行交接決定的，物業管理行政主管部門可以強制執行或者申請人民。
法院強制執行。
第四十五條開發建設單位違反本條例規定，有下列行為之壹的，由物業管理行政主管部門責令改正，給予警告，並可處以3000元以上30000元以下罰款:
(壹)未承擔前期物業管理責任的；
(二)出售住宅未同時簽訂物業管理合同，或者同壹住宅區收取的基本服務費用不壹致的；
(三)不承擔未售出房屋的物業管理費。
第四十六條開發建設單位違反本條例規定，有下列行為之壹的，由物業管理行政主管部門責令改正，給予警告，沒收違法所得，並可處以壹萬元至五萬元罰款:
(壹)住宅小區未經綜合驗收或者驗收不合格實施前期物業管理的；
(二)前期物業管理期間動用維修資金或者將管理用房挪作他用的；
前期物業管理委托合同終止後，由物業管理行政主管部門責令改正，給予警告，沒收違法所得，並對業主委員會處以2000元以上2萬元以下的罰款。
第四十七條業主或者使用人違反本條例規定，損壞房屋承重結構和外觀，或者在外墻上開、擴建門窗，或者私自占用、損壞* *使用的部位，使用* *使用的設施設備，或者改變住宅用途的，由物業管理行政主管部門責令恢復原狀，賠償損失，可以並處五百元以上五千元以下罰款。
第四十八條業主公約、業主自治章程以及業主大會、業主代表大會或者業主委員會作出的決定違反法律、法規規定的，由物業管理行政主管部門責令改正，並通知全體業主。
業主委員會違反本條例規定，將物業管理用房轉讓或者挪作他用的，由物業管理行政主管部門責令改正，造成經濟損失的，責任人應當賠償。
業主委員會成員違反本條例規定侵占、挪用維修基金的，應當予以返還；造成損失的，由責任人賠償；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。
第四十九條當事人對行政主管部門的行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。逾期不申請復議、不提起訴訟、不履行處罰決定的，作出行政處罰決定的部門可以依法申請人民法院強制執行。
對個人處以3000元以上罰款、對單位處以30000元以上罰款、吊銷資質證書的，當事人有權要求舉行聽證。
第五十條違反本條例規定的其他行為，由有關行政管理部門按照各自職責和有關法律法規的規定予以處罰。
第五十壹條拒絕、阻礙物業管理行政主管部門工作人員執行公務的，由公安機關依照《中華人民共和國治安管理處罰條例》予以處罰；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。
第五十二條物業管理行政主管部門的工作人員濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守的，由其所在單位或者行政監察部門給予行政處分；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。
第八章附則
第五十三條非住宅區的辦公樓和商住樓的物業管理參照本條例執行。
第五十四條本條例中有關專業術語的含義是:
(1)自用部位是指房屋內的臥室、客廳、廚房、衛生間、陽臺、天井、庭院、室內墻壁等部位；
(二)自用設施設備，是指壹套門窗、衛生潔具、供水、排水、供暖、燃氣管道、電線、水、電、氣表等通向主管道的設備；
(3) * * *使用部位是指房屋的主要承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等。)、室外墻面、門廳、樓梯間、走廊等。
(4) * * *設施設備是指住宅區內全體業主共有、使用的下水管道、落水管、水箱、加壓泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、供熱、燃氣管道、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性停車庫、公益性文化體育設備等。
第五十五條本條例自2001 1 1起施行。