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如今，福利分房的大幕已經落下，貨幣分房政策正在加緊推行，公民個人購買商品房成為必然趨勢。但是，當壹個公民購買了商品房，拿到了商品房產權證，就真的享有了商品房的永久產權嗎？這是當前住房制度改革中每個公民關心的問題。本文試圖根據我國現行的房地產產權法律法規，探討商品房的永久產權問題。
壹，中國房地產制度改革及相關主要法律規定
土地是財富之母，以土地為基礎的不動產是人類最重要的財富之壹。20世紀80年代末，中國開始改革城市房地產制度。1987下半年，深圳特區率先試行土地使用權有償轉讓。後來，福州、海口、廣州、廈門、上海等城市參照深圳模式，將市場機制引入土地開發利用。1988年4月，九屆全國人大壹次會議上，修改了我國土地使用的相關規定，明確規定土地使用權可以依法轉讓。隨後，《中華人民共和國土地管理法》(以下簡稱《土地管理法》)也作了相應修改。1990年5月，國務院頒布《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》(以下簡稱《暫行條例》)。這壹系列法律的頒布，不僅規範了土地使用權出讓的形式和原則，也促進了我國房地產業的快速發展。
二，中國目前的房地產產權
不動產物權是指不動產權利人直接支配不動產並享有其收益的專屬權利。目前，我國有法律依據的不動產物權包括國家土地所有權、國家土地使用權和房屋所有權。憲法規定城市的土地屬於國家所有。這說明國家是國有土地所有權的統壹唯壹主體，任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地，但土地使用權可以依法轉讓。是我國現階段唯壹可以作為流通物的土地權利。根據權利的取得和效力的不同，國有土地使用權可分為出讓土地使用權、劃撥土地使用權和城鎮私有土地使用權。房屋所有權是所有權人在法律規定的範圍內對其所有的房屋享有占有、使用、收益和處分的權利。壹般分為國有住房所有權、企業住房所有權和個人住房所有權。其中，公民個人住房所有權是最純粹、最商業化的所有權。但由於我國房地產市場的不完善，公民個人權利的內容和效力因取得房地產所有權的來源和成本不同而有所不同。如城市私房所有權、自建(購)公房所有權、商品房所有權。
三、商品房所有權的性質
商品房產權是指商品房所有權人在法律規定的範圍內獨占其全部財產的權利。商品房所有權人可以對其擁有的房屋行使占有、使用、收益和處分的權利，可以排除他人違背自己的意誌幹涉其財產。是最充分最完整的產權或產權。但由於我國目前的商品房壹般都是建在租賃土地上的，其所有權受到以下相關法律和轉讓合同的限制。
根據《暫行條例》的有關規定，國家作為土地所有者，按照所有權和使用權分離的原則，在壹定期限內將城市土地使用權出讓給土地使用者，土地使用者向國家繳納土地使用權出讓金。土地使用權出讓年限壹般為40-70年。也就是說，國家作為土地所有者的地位不變，而土地使用權的受讓人獲得獨立的財產權，包括占有權、使用權、收益權和壹定程度的處置權。土地使用權是從土地所有權中分離出來的獨立財產權，同時土地使用權有年限。土地使用者享有土地使用權的期限以出讓期限為限，最高出讓期限由法律規定。實際期限在土地使用權出讓方和受讓方合同規定的最長期限內。
如前所述，我國目前的商品房產權非常復雜，與國外成熟的不動產制度相比非常不規範。可以說，商品房的產權不是永久的，而是有限的，這就導致了以下兩個法律問題:壹是有限的土地使用權與無限的房屋所有權之間的矛盾；第二，憲法保護的公民私有財產所有權的永久性與商品房所有權的有限性之間的矛盾。
四、我國土地使用權期滿後商品房產權的法律後果
我國土地所有權不進入流轉領域，所以商品房的產權由房屋所有權和土地使用權組合而成。我國目前存在土地使用雙軌制，即在同壹不動產的標的物上可以設立兩個獨立的物權，即土地使用權和房屋所有權。在土地使用制度改革之前，房地產轉讓中已經存在土地公有制與房地產法定或私人所有權的矛盾，但過去壹直沒有引起人們的重視。隨著土地有償使用制度的試行，有期限的土地使用權與無期限的房屋所有權之間的矛盾日益突出。到目前為止，大多數市民對這個問題都不太了解。很多市民在購買商品房時，往往只註意到產權證的重要性，而忽略了土地使用權的問題。《暫行條例》規定，城市土地使用權出讓年限因土地用途不同而異，最高年限為70年。此期限為排除期，即城鎮土地使用權轉讓的期限，期限屆滿土地使用權終止。《暫行條例》第四十條明確規定了土地使用權期滿後的地上物處理:“土地使用權期滿，土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權由國家無償取得。土地使用者應當交回土地使用證，並按照規定辦理註銷登記。”但1994頒布的《中華人民共和國城市房地產管理法》(以下簡稱《城市房地產管理法》)規避了《暫行條例》中地上建築物或者其他附著物由國家無償取得的規定， 而該法第21條第二款僅規定了土地使用權的收回:“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者未按照前款規定申請續期的，土地使用者未申請續期或者未按照前款規定申請續期的，土地使用權由國家無償收回。” 新法沒有規定，意味著沒有否定以前法律規定的內容，所以《暫行條例》規定的無償收回仍然有效，只是針對到期收回的壹種情況。由此可見，土地使用權終止後的法律後果有兩種:壹是土地使用者不再享有土地使用權，土地使用權受讓人與土地所有者或其代表之間的權利義務相應解除，土地使用權由國家無償收回。二是地上建築物及其他附著物隨著土地使用權的終止，由國家無償取得。土地使用權受讓人不得以任何理由主張地上建築物及其他附著物所有權，也不得擅自破壞。對第壹類法律後果的規定應該有疑問，但對第二類法律後果的規定存在以下缺陷:第壹，土地使用權出讓合同的主體原則上只有土地使用權，沒有地上物，地上物的所有權屬於土地使用者。既然是所有權，就不受時間限制。土地使用權期限屆滿，國家無償取得地上建築物及其他附著物所有權，其所有權受期限限制，法理上講不通。其次，《暫行條例》第四十七條規定:“...無償收回劃撥土地使用權時，市、縣人民政府應當根據實際情況對地上建築物和其他附著物給予適當補償。”對取得劃撥土地使用權的土地使用者進行無償補償，而不是對取得土地使用權的使用者進行有償補償，而是無償收回地上物，顯然有失公平。第三，不符合公平原則。在國有土地使用權出讓法律關系中，國家作為特殊的民事主體存在，應當與受讓人處於平等的地位。國家出讓土地使用權是公平的，受讓方支付出讓金。法律賦予了國家根據社會公共利益的需要提前收回土地使用權的權利，明顯有利於國家，然後規定地上建築物及其附著物無償收回。顯失公平違背了民法中的平等原則。第四，我國房地產制度改革的重點是大力發展房地產二級市場，土地使用權轉讓、抵押等二級市場上的合法行為必然受到壹級市場土地使用權轉讓年限的限制。如果土地使用權到期，房地產市場的交易主體必須考慮交易成本和未來投資能否在有限的年限內收回。這樣，房地產二級市場的發展無疑是有限的。
五、我國土地使用權相關規定的現行缺陷。
中國憲法規定:“國家保護公民的合法的收入、儲蓄、房屋所有權和其他合法的財產。“從民法的所有權原則來看，所有權是最充分、最完整的財產權，個人商品房的所有權也應該是這樣壹種所有權。根據民法通則，商品房所有權的絕對喪失只發生在以下幾種情況:“壹是因所有權人放棄所有權；其次，由於國家征收，這種情況下，房屋所有人通常會獲得補償；第三，由於所有權客體的喪失(如火災、地震等。).除上述三種情況外，房屋所有權人應無限期行使所有權，不得剝奪。但由於商品房建在租賃土地上，土地使用權人只能在土地使用期限內行使占有、使用、收益和部分處分的權力。期滿後，土地使用權被國家收回，商品房所有權失去生存基礎。目前我國土地使用權年限為40-70年，壹般住宅商品房最高年限為70年。眾所周知，現代建築的質量大大提高，使用壽命大大延長。有些鋼混結構的建築可以使用100年以上。即使是磚混結構的建築，使用七八十年也不可能自然流失。那麽，當土地使用權到期，地上房屋仍有價值時，房屋所有人的權益實際上並不會得到必要的保護。
由此可見，我國現行關於土地使用權期限的規定存在幾個不足:壹是與民法中所有權的壹般原則相沖突，沒有充分體現憲法和民法保護公民私有財產所有權的立法精神。商品房所有權雖然是以土地使用權為基礎的權利，但壹旦成立，就應該具有所有權的基本屬性——不確定性。如果理解為有期限的權力，那就不是所有權，而成為與土地使用權同時喪失的房屋使用權。二是在實踐中會造成壹些不好的後果。首先，開發商只會熱衷於短期投資，避免長期投資，尤其是考慮到土地使用權到期後國家將無償收回土地及地上物，不願意在土地使用期限屆滿前繼續投資土地，不利於社會經濟發展。其次，花費巨資的公民只能獲得有限期限的商品房使用權(雖然名義上是房屋所有權)，到期由國家無償收回。但由於政府優惠出售的福利房是基於行政劃撥的土地，其產權不受土地使用年限的限制，可以行使至房屋自然滅失。投資置業時，人們往往心存疑慮，持觀望態度，不利於促進住房商品化，不利於建立和完善房地產市場。第三，不符合國際慣例。據研究，世界上大多數國家都沒有這樣的規定。大陸法系國家壹般在法律上設置地上權，如德國、日本民法。根據這些民法，地上權是指使用他人的土地建造建築物、其他勞動物和竹子並取得其建築物和竹子所有權的權利。地上權最大的特點是排除了土地所有人依據添附原則取得建築物所有權的可能性，使地上權人單獨享有建築物所有權。
6.能否允許續期以避免商品房所有權與土地使用權的沖突？
《城市房地產管理法》第21條規定，土地使用權期滿前，土地使用者可以申請續期。有人認為這壹規定可以避免沖突。我認為，續借制度雖然是用戶避免免費取回地上東西的法律救濟，但只是權宜之計，並不能從根本上解決沖突本身。中國政法大學趙紅梅教授從四個方面分析了這壹問題，結論是續期制度仍有相當大的局限性，仍不能從根本上解決商品房所有權與使用權的沖突。
七。立法建議
土地使用權出讓制度在我國才實行了幾年，出讓期限屆滿後的法律問題目前並不突出，但它直接涉及土地使用權人、房屋所有人的權益和國家的利益。鑒於此，有必要對土地使用權期限屆滿、地上建築物和其他附著物由國家無償取得的做法以及出讓期限等相關規定進行修改。
首先，我們應該借鑒大陸法系的地上權制度。大陸法系國家壹般在法律上設定地上權，而民法上的地上權是針對建築物而設定的，是無限期的或假定無限期的。土地上的建築物和其他附著物所有權屬於土地使用者。例如，德國和日本在處理地上權消失的法律後果方面有兩個成熟的做法可供我們借鑒:日本民法規定，地上權消失時，地上權所有人的基本義務是將土地恢復原狀，但他有權收回自己的作品。如果收回作品在經濟上不利，則允許土地所有者有優先購買權，以現行價格購買。德國民法規定，當地上權消失時，土地所有者應根據建築物的現行價格對地上權進行補償。如果對土地所有人單方面承擔補償義務過於苛刻，土地所有人可以在建築物的使用期限內延長地上權，拒絕延長的地上權人不能請求補償。
第二，適當延長土地使用權期限，使其超過或接近普通建築物的使用壽命。比如香港，除了遊樂園、碼頭，土地租期壹般是999、99、75年。其中，999年的租賃具有永久所有權的性質，99年的租賃壹般可以滿足地上建築物所有權人行使所有權的需要，75年的租賃壹般可以續租。
三是不再延長土地使用權期限，而是制定相應的行政法規或司法解釋，將“土地使用權期限屆滿後，國家有償取得地上土地所有權”作為法律，對《城市房地產管理法》起到補充作用；同時，修改土地使用權出讓合同的相關條款，或將“國家無償取得”改為“國家有償取得”或“地上財產所有權條款列為約定條款”，規定土地使用權期滿，地上財產仍有價值時，土地使用權人可以選擇與政府續簽土地使用權出讓合同或解除合同請求政府補償兩種方式之壹。當壹套完整的房產歸壹人或多人所有，但產權人同意時，這種方法比較適用；當壹個物業為多個產權人所有，且多個產權人意見不壹致時，就比較麻煩，需要進壹步研究。