什麽是房地產？

不動產是指不能移動或者移動後會改變性質、損害價值的有形財產，包括土地及其定著物，包括物質實體及其相關權益。例如建築物和生長在土地上的植物。不動產

根據自然性質或法律規定不能移動的土地、土地定著物、未從土地上分離出來的土地產品，以及其他因自然或人力附著於土地上不能分離的物。包括物質實體和依賴於物質實體的權益。房地產估價規範:不動產(不動產)、土地、建築物及其他地上定著物，包括實物和依托實物的權益。房地產估價師資格考試用書:不動產是指土地、建築物及其他土地定著物，是實物、權益、位置的結合體。

編輯此段落的特征

自然特征

房地產作為自然事物的特性。1，不動性:又稱位置固定性，即地理位置是固定的。2.個體性:又稱獨特性、異質性、異質性和獨特性，包括位置、利用和權利的差異。3.耐久性:也稱使用壽命長，土地不會因使用或放置而流失或破壞，會增值；這座建築使用壽命很長。中國的土地有使用年限。4.數量有限:又稱有限供給、土地總量有限、彈性經濟供給。

社會經濟特征

反映人與人之間的社會關系和經濟關系的特征。1，價值大:房產與壹般商品相比，不僅單價高，總價也高。2.用途多樣性:也叫用途競爭、轉化、共存的可能性，主要指開放空間的特性。從經濟角度看，土地利用的優先順序:商業、辦公、住宅、工業、耕地、牧場、牧地、森林、荒地。3、涉及面廣:也稱相互影響，房地產涉及社會的方方面面，容易對外界產生影響。經濟學上稱之為外部性，分為正外部性和負外部性。4.權益受限:廣泛涉入導致。政府主要通過設置控制權、征收權、征稅權和沒收權四種特權進行管理。5.變現難:又稱變現能力弱、變現能力差，主要是價值高、不可移動、易限制造成的。影響實現的主要因素是不動產的通用性、獨立用途、價值、可分性、開發程度和區位市場情況。6.保值增值:升值是指由於面積無法增加，交通等基礎設施不斷完善，人口增加，房地產的價值隨時間而增加。保值是指房地產可以抵禦通貨膨脹。

編輯此段落的屬性

財產分割的壹種形式。由於不動產對人們的生活影響很大，具有持久性、稀缺性、無形性和不可移動性的特點，許多國家對此都有專門的規定。在民事實體法中，不動產權利的變更，如以不動產為買賣標的物或設立抵押權，必須經過壹定的登記公示程序，否則不發生效力；在民事訴訟法中，不動產引起的糾紛壹般應由不動產所在地法院管轄。比如《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國民事訴訟法》都有類似的法律規定。房地產繁榮周期

在本段中編輯動產和不動產的定義。

各國動產和不動產的定義

不同的國家對動產和不動產有不同的定義。目前，國際社會並不是簡單地以能否移動和是否造成價值貶值作為界定動產和不動產的唯壹標準，而是綜合考慮物的價值和物權變動的法律要件。例如飛機、輪船等。，在國際上被定義為房地產。由於其價值巨大，在辦理產權變更時，必須向行政機關登記。民法中的物是指存在於人體之外，能滿足人的社會需要，能被人實際控制或支配的物質對象。根據不同的標準，物可以分為動產和不動產、流通物和限制流通物、特定物和種類、主體和從屬物、可分物和不可分物、原始物和孳生物、主體物和不動產。

主要對象等。

動產和不動產的劃分

其中，動產和不動產的劃分是以該物是否能移動，其價值是否因移動而受損為標準的。動產是指可以移動而不損害其價值或用途的東西。不動產是指不能移動或移動會損害其價值或使用的東西。電腦、電視、書桌之類的東西，通常是不動的，但不是不動產。因為這些東西是可以移動的，不會因為移動而貶值。這些東西在現實中不動是因為妳不想動，而不是因為妳動不了。所以，妳的電腦、電視、書桌等等都是動產。動產和不動產有時可以互換。比如果園裏果樹上的果子，掛在果樹上就是不動產，摘了就成了動產。鋼鐵、水泥等。都是動產，但是當它們被用來造房子的時候，就變成不動產了。不動產

編輯此段以獲得善意

不動產善意取得研究

該目錄以權利外觀說為基礎，對不動產善意取得的否定說和肯定說進行了評析，認為在現代社會，不動產善意取得比動產更有依據。通過研究先進國家的立法，認為法國、日本等國並未承認不動產善意取得，這實際上與不動產登記的形式審查制度有關。中國實行實質審查制度，不動產善意取得在中國有其制度基礎。善意取得制度是近代以來民法制度中的壹項重要制度，對於保護善意取得財產的第三人的合法權益，維護交易活動的動態安全具有重要意義。防止所謂的非法房地產

動產善意取得制度是隨著財富和貨物流通的擴大，響應流通安全的經濟要求而產生和發展的。善意取得制度源於古代日耳曼法中的護手原則，是經濟生活的產物。它經歷了從古代、中世紀到近代乃至現代的漫長時期。它的制度創設、判例和理論屢變，在許多市場經濟國家得到確立，發揮著保障流通安全的作用。但是，善意取得制度是否也適用於不動產領域，各國立法規定不壹，學者在理論研究上也眾說紛紜。

不動產善意取得的理論爭論與評析

1.負面理論。目前，我國學者普遍認為善意取得制度僅適用於動產領域，所謂善意取得是指“無權處分他人動產的讓與人，將其占有的他人非法交付給買受人後，買受人善意取得該動產，即取得該動產所有權的，原動產所有權人不得要求買受人返還。”對於不動產，“因為登記是其公示方式，所以在交易中不會誤認所有權人”，“因為不動產登記制度的建立，第三人不可能以不知道不動產的權利狀況為由進行抗辯。”因此，不動產登記制度建立後，“不動產法領域不能再適用善意取得的原則和規則。”即使存在“善意取得有動產的不動產的必要性，也只是在違法建築等極少數未保全登記的不動產之上。”對於“已登記的不動產登記錯誤應當通過公信原則或者登記更正程序解決，不適用善意取得。”2.肯定的說。持肯定觀點的學者認為不動產善意取得應當得到認可。他們認為我國《最高法院關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若幹問題的意見》第八十九條規定* * *和* * *有善意取得的財產，包括* * *和* *有善意取得的不動產。認為“買受人在買賣和接受不動產時，如果善意且無過錯，會采取犧牲他人利益、維護交易秩序和規則的立場來確認買賣關系的效力。”而且在現代社會，“無論現代不動產登記制度多麽獨立和完善，仍然無法完全避免登記權利內容與權利實際狀態的不壹致”，因此存在不動產無權處分的可能性。因此，以“交易當事人不會錯誤地認為不動產的所有人與有處分權的人進行交易”為由排除不動產善意取得的適用是沒有根據的，對相信登記公示而從無處分權的人處取得不動產的善意第三人也是不公平的。否定論雖然反對不動產善意取得，但他們反對的理由不是不動產。

壹樣。否定論有兩種代表性觀點。第壹種觀點的代表是梁慧星先生。他們認為，“基於物權登記的公信力，即使登記有誤或遺漏，善意第三人因相信登記無誤而以登記名稱進行交易的利益仍受法律保護。”由此看來，善意第三人信賴不動產登記，以登記的名稱進行交易，即使登記的名稱不是真實的權利人，也取得了不動產的所有權。然而，他們否認不動產是善意取得的，這顯然是不合邏輯的。關於善意取得制度的理論基礎，梁慧星先生曾說:“鄭宇波先生把善意取得制度存在的理論基礎解釋為法律的特別規定，這是正確的解釋。”同時，他認為“善意取得制度是基於占有的公信效力的制度，並無不妥。”占有的公信效力，即根據物權變動的公示效力，應推定為動產的所有人。從這壹觀點出發，梁慧星先生贊同法律賦權理論和權利顯現理論。從權利外觀論出發，往往容易得出不動產也可以善意取得的結論，而法律賦權論則很可能得出相反的結論。這似乎解釋了否定理論的第壹種觀點。在理論上，它實際上已經承認了不動產善意取得，否認了不動產善意取得的矛盾。但在不動產善意取得問題上，他們堅定地堅持法律賦權的觀點，持否定觀點。但如果單純地說善意取得制度只適用於動產，不適用於不動產，那是因為法律的特殊規定，這顯然違背了法律制度的內在邏輯，也不利於我國物權法的應有研究。第二種否定論的觀點是以孫先生為代表的。他們認為不動產登記制度的存在，以及由於不動產登記簿具有對所有人公開的性質，使得任何人都無法對不動產領域的交易瑕疵進行自己不知道或者不應該知道的善意抗辯。這種觀點完全反對物權的公示公信原則和不動產的善意取得。他們認為，根據公示公信原則，即使公示與權利關系不壹致，標的物的轉讓人無權處分，善意信賴公示的受讓人仍然可以取得物權。事實上，推定公示具有確定當事人主觀心理狀態的意義。如果登記的名稱或占有人被推定為真正的權利人，那麽信賴登記或占有的第三人被推定為善意且無過錯。公示公信原則的標準是客觀的，善意取得的標準是主觀的。因此，在不動產領域，第三人不可能對其不知道或者不應當知道的權利真實狀態進行抗辯，因為登記是不動產的公示方式。因此，公示公信原則可以適用於不動產，而善意取得制度不適用於不動產。然而，在現實生活中，不動產登記權的內容與物權地位不壹致的情況非常復雜。綜上所述，造成這種不壹致的主要原因有:(1)因登記機關的過錯導致錯誤登記或錯誤註銷；不動產

(2)登記以外的法律變更，如法定繼承人取得繼承權或繼承人取得繼承份額以外的不動產並辦理繼承登記；(3)買賣合同無效或被撤銷，但未註銷登記的；(四)依法取得不動產物權，如征收土地，但尚未登記的；(5)不動產* * *與* * *有關聯關系，不動產物權僅登記在* * *壹人或部分名下。在上述情況下，第三人往往很難知道權利的真實狀態。第三人不知道或者不應當知道物權狀況的，應當善意信賴不動產登記，以登記的名稱進行不動產交易。此時否認不動產善意取得，顯然不利於善意第三人利益的保護。從這個角度來看，這種觀點的缺陷在於對現實生活中已經存在並將繼續發生的錯誤登記視而不見。雖然持肯定觀點的學者願意承認不動產善意取得，但在不動產善意取得的基礎上存在分歧。有學者認為，“由於不動產物權變動的公示方式是登記，因此，在不動產交易中，雙方當事人必須按規定進行所有權變更登記，因此不存在物權人或無權處分不動產所有權的所有人的可能性，也不存在適用善意取得制度的必要前提。”可見，是* * *和* * *善意取得不動產的例外。有學者認為，不動產善意取得的前提，即不動產權利登記記載與物權地位不符，是“因為當今世界各國的登記審查都只是形式上的審查”。作者雖然也持肯定觀點，但並不認同上述觀點。本文認為，在實質審查不動產登記的中國，不動產善意取得不僅適用於* * *所有的不動產，而且適用於所有登記的不動產。

編輯本段的理論基礎

不動產善意取得的理論基礎善意取得制度起源於古代日耳曼法中的“以手護手”原則。根據這壹原則，占有是物權的表現。占有動產的人推定為動產占有人，對動產享有權利的人也必須通過占有標的物來表現。因此，當權利人不占有該財產時，其權利的效力就會減弱。壹個人擅自將自己的動產交付給另壹個人，只能要求對方返還。如果對方將其動產轉讓給第三人，只能要求對方賠償損失，而不能要求第三人返還其動產。“以手護手”原則註重權利的表象，將權利的表象作為權利的表征。雖然這與古代日耳曼法觀念的所有權沒有產生和發展密切相關，但它適應了商品經濟的發展和保護交易安全的客觀需要，從而顯示了其強大的生命力。後來的德國民法和瑞士民法基本采用基於“以手護手”原則的權利外觀標準，將不動產登記和動產占有作為物權的法律公示形式，以概率的推定來判斷物權的正確，而不是從客觀真實的角度來界定正確。雖然“以手護手”原則並不包含交易安全的概念，但權利外觀論在吸收占有作為權利“外衣”的概念和羅馬法的“善意”要素的基礎上，逐漸發展成為主流理論。日耳曼法上的不動產追索制度及其限制性依據深深植根於日耳曼人固有的公示思想，這種思想的現代表現形式是善意取得制度。根據物權公示原則，物權正確的實質體現為法律認可的形式，即不動產登記簿記載的物權和動產占有事實所代表的物權是正確的物權，這是物權公示的權利正確的推定效力。根據推定效力，當善意第三人信賴不動產登記或者動產占有的表示時，即使其表示與實體權利不壹致，也不會對信賴該表示的善意第三人產生任何影響，該善意第三人取得的物權受法律保護。權利外觀理論是應現代資本主義經濟發展對保護交易安全的要求而誕生的。它切斷了當事人的內部因素，使當事人之間的內部情況不會外溢而影響和損害第三人，將權利和法律關系的外在形式作為相對人利益的保護標準。不動產

善意取得制度的前提是所有權觀念的產生。由於占有與所有權的分離，善意取得制度有其存在的現實基礎和意義。如果占有人與所有權人合二為壹，就沒有適用善意取得制度的空間。隨著概念所有權的發展，占有與所有權分離的現象日益增多，善意取得制度也由此發展起來，以保護善意第三人的合法利益和交易安全。現代各國物權公示方式的統壹為善意取得制度的適用提供了基礎。《德國民法通則》曾說，“在動產交易中，善意取得人確保取得的安全是非常重要的。在不動產中，對登記冊公正性的信任受法律保護。在動產中，代替登記簿的是讓與人的占有和占有，它們構成了應當保護的善意的基礎。”因此，占有和登記都具有代表權利的功能。占有之所以具有代表權利的功能，是因為占有“在表象上與實際情況密不可分。”所以，“基於這種可能性，占有具有事實支配標的物的表象，所以應當具有自己的權利。”但隨著現代社會和市場經濟的發展，觀念的所有權得到了進壹步的發展，導致了占有與所有權的分離，對現代通常認為占有代表所有權的命題提出了挑戰。占有與該權利的頻繁分離，使得占有作為動產的公示方式已不充分，不能認定實際控制該動產的占有人就是該動產的所有人，尤其是在所有權保留和轉讓擔保的情況下，以占有人的占有權的出現來認定其為該動產的所有人就更加可疑。不動產，這使得善意取得制度的基礎發生了動搖。通過壹定的形狀明確表示觀念歸屬的公示原則，在動產物權中實際上被拋棄，以至於形狀不再能肩負起表明物權存在的功能。這樣，由公開原則衍生出來的公信原則就失去了前提。在房地產領域，上述情況並不存在。由於不動產登記制度的建立和完善，不動產的登記由政府統壹進行，保證了不動產登記簿記載的權利與物權壹致，因此公眾可以信賴登記簿記載的權利是物權。由於動產的占有因其概率性而能產生公信力，不動產登記作為壹種公示方式，其與實際權利的不壹致程度遠低於動產，因此具有更高的概率，從而更具公信力。因此，當善意第三人因信賴不動產登記簿上的記載而以登記的名稱進行人為交易時，即使登記與權利分離，善意第三人也能獲得其利益，除非另有他人向登記機關提出異議並已記載於登記簿。

編輯本段的制度基礎

不動產善意取得的制度基礎:發達國家的立法對不動產善意取得有不同的規定。《法國民法典》第2279條規定:“涉及動產時，占有等同於所有權憑證。”從該條可以看出，法國法中的善意取得僅適用於動產，因為只有動產才適用於占有和根據占有的權利歸屬。《德國民法典》第932條規定:“即使財產不屬於轉讓人，受讓人也可以因第929條規定的轉讓而成為所有權人，但根據上述規定取得所有權時並非出於善意的除外。”第929條規定:“動產所有權的轉移，要求所有權人向受讓人交付財產，雙方當事人對所有權的轉移有約定。受讓人占有財產的，只需轉讓所有權同意書。”《德國民法典》第932條雖然沒有明確指出善意取得僅適用於動產，但其所指的第929條明確將物定義為動產，第932條規定在“動產所有權的喪失和滅失”之下。《日本民法典》第192條、《瑞士民法典》第708條、《中國臺灣省民法典》第801條、《美國統壹商法典》第2403條也有類似規定，限制了善意取得對動產的適用。因此，我國有學者斷言:“各國民事立法規定只有動產交易才根據善意取得制度予以保護，不動產交易不適用善意取得制度。”但《德國民法典》第892條規定，可以在相信土地登記公信力的基礎上取得土地權利。事實上，它突破了善意取得僅限於動產的限制，將善意取得的適用範圍擴大到不動產。瑞士對所有登記的不動產適用善意取得制度。《瑞士民法典》第973條第1款規定:“任何人善意信賴不動產登記簿的登記，並因此取得所有權或其他權利者，應予保護。”臺灣省土地法第四十三條也規定:“依本法登記，有絕對效力。”登記具有絕對效力，是為了保護第三人，賦予登記的事項以絕對的公信力，使第三人因信賴登記而取得土地權利時，即使是登記原因也會無效或被撤銷，真正的權利人也無法利用其對抗第三人。而且臺灣省經過多年的全面檢討，於1999年3月完成民法財產權部分修正草案，較原210條增加75條，刪除15條，修改127條，變動較大。物權成為不動產。

另壹方面，為了保障善意第三人的權益，維護交易安全，明確規定不動產善意取得，第七百五十九條第二款規定:“信賴不動產登記的善意第三人依照法律行為辦理了物權變動登記的，其變動的效力不受原登記無效或者撤銷的影響。”可見，各國關於不動產善意取得的立法規定並不像某些學者所斷言的那樣。但是，對於不動產是否適用善意取得，為什麽各國立法會有這樣的差異？主要原因是不同國家的不動產登記制度不同。法國、日本、美國大部分州實行不動產的契證登記制度，有以下特點:(1)形式審查。登記官只對登記申請進行形式上的審查，並不詢問契約所載權利是否有任何缺陷。(2)註冊沒有公信力。登記的權利不能被公眾信任為真實的權利狀態。德國、瑞士等國在不動產登記中實行權利登記制度，具有以下特點:(1)實質審查。(2)註冊有公信力。根據我國臺灣省民法規定，不動產物權變動未經登記，不發生效力或處分。關於登記，沒有明確規定第三方與登記轉移之間的關系。根據臺灣省土地登記規則第四十九條、第五十條規定，登記機關受理申請後，應當立即依法進行審查，有瑕疵的，應當通知其補正。可見，我國臺灣省的土地登記制度也實行實質審查制度。德國雖然實行形式審查，但同時采用“窗口審查”和公證制度。這樣，公證員會先審核內容。因為這個審核，註冊管理只能做壹個形式上的審核，也能保證註冊的正確性。因此，德國的形式審查與實質審查具有同等效力。只有正確的公示，才能讓公眾有理由相信不動產登記擁有正確的權屬，才能賦予其公信力。在實行形式審查的國家，由於登記機關不問登記事項是否存在瑕疵，登記的表象往往與實際不符。由於不動產登記缺乏公信力，善意取得制度無法獲得其存在的基礎。而且如果此時將善意取得制度適用於不動產，顯然不利於保護不動產權利人的合法利益。雖然善意取得制度的目的是保護交易安全，但從其產生和發展的歷史背景來看，其本意也是在當時片面強調靜態安全的社會現實中保護運動安全，以適應社會經濟發展和財富增長的需要，平衡善意第三人和權利人的利益。因此，在設計善意取得制度時，不能片面追求動態安全，而忽視善意第三人與權利人之間的平衡。對不動產登記實行形式審查制度的國家，對不動產不適用善意取得制度，都有可能破壞百年來精心構建的所有權法律秩序。中國對不動產登記實行實質性審查，賦予其公信力。根據公示公信原則，只要對登記沒有異議，即使登記記載的權利與物權狀態不符，善意第三人因相信登記無誤而以登記名稱進行交易的利益仍受法律保護。我國雖然沒有在《民法通則》中明確不動產善意取得制度，但《最高法院關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若幹問題的意見》第89條明確規定，* * *和* *有善意取得的財產。本解釋中的“歸* * *所有的財產”顯然既包括動產，也包括不動產，而就本司法解釋的演變來看，“實質上是指歸* * *所有的不動產，主要是指歸* * * *所有的房屋。”由此可見，我國實際上已經承認了不動產的善意取得。我國有學者反對在我國建立不動產善意取得制度，理由是“我國因國情尚未建立完善的不動產登記制度。”以上理由都是沒有根據的。誠然，我國尚未建立完善的不動產登記制度，但這並不影響我國不動產善意取得制度的建立。不動產公示登記的方法是各國通行的做法。不動產善意取得依靠登記的公信力原則來達到維護交易安全的目的。善意第三方因其對登記的信任而與登記的被提名人進行交易。即使登記與其自身權利相分離，善意第三方也受益於其對登記可信度的信任。不動產未登記，即因登記缺乏公信力，而第三人仍與無權處分人交易的，可以推定第三人有過錯，不能善意取得。我國尚未建立完善的不動產登記制度，主要是指大量應登記而未登記的不動產的存在。但由於未登記的不動產根據公示公信原則不能善意取得，我國不動產登記制度的不完善對不動產善意取得制度沒有實質性影響。而且我國《城市房地產管理法》第三十七條第六項規定，未依法登記並取得權屬證書的房地產不得轉讓。這壹規定排除了善意取得未登記不動產的可能性。因此，筆者認為，我國不動產登記制度的不完善並不影響不動產善意取得制度的建立。

編輯這段反對動產

動產是指在不損害其經濟用途和價值的情況下可以移動的東西，壹般指貨幣、器皿等。而不是房地產。區分動產和不動產的法律意義在於:第壹，動產是可交付的，不動產需要登記；第二，在訴訟管轄和涉外法律適用上，動產是個人主義，不動產是物質主義。參賽作品圖集更多參賽作品圖片圖集(9)