壹個法律案件的事實
趙和是夫妻，趙是他們的長子，趙是他們的女兒，葉是趙的妻子。2010年9月30日，原告趙某玲與新城公司簽訂商品房認購書，定金由趙某某、葉某的銀行卡轉賬，相關發票的付款人名稱為趙某玲。2010 10 10月3日預付款182122由葉某銀行卡轉賬支付，發票付款人姓名為趙。2010 10 10月3日，趙作為買受人簽訂了《商品房買賣合同》。涉案房屋向銀行借款63萬元，後按揭還款通過趙的銀行卡償還。涉案房屋於2065438+2005年4月辦理了房屋所有權證，登記權利人為趙、。
2009年，朱夥同趙、案外人張共同操作挖掘機。2010年5月，朱某與趙某發生爭執。2012年底，朱某起訴趙某，法院判令趙某償還朱某合夥轉讓款28萬元及利息。2015，朱提出執行申請，同年9月30日，法院裁定查封涉案房屋。趙某玲提出異議後，法院判決駁回趙某玲的異議請求。
趙某玲提起執行異議之訴，請求停止對涉案房屋的查封、拍賣等強制措施，確認房屋所有權歸原告趙某玲所有。
分歧
實名買房是因為實際投資人不符合壹定的資質，或者不方便以個人名義買房，同意借用其名義買房，將房屋登記在名人名下，但仍保留房屋使用權。借用房屋所有權的變更形式不符合物權法對房屋所有權的形式要求，導致法律層面和實際層面的產權人形式不壹致，從而引發諸多糾紛。目前的問題是，法律在處理此類糾紛時，並沒有提供明確的判斷規則供實務參考，給法官適用法律造成了很大的混亂，導致了以不同標準進行判斷的可能。房屋所有權的物權狀態是否與登記狀態不符，借款人是否應當實際為房屋的真正所有人，從而相應確認借款人為房屋所有人，主要有兩種意見。
第壹種意見認為，如果當事人提供的購房款的支付、房貸的償還、雙方關於名下購房的約定、所有權等證據能夠證明雙方之間形成名下購房的關系，那麽當事人之間的真實意思表示是借名人購房並取得所有權。雖然借用的名人根據相應的房屋買賣合同等文件登記為房屋所有人，但這並不是當事人的真實意思表示。以此為基礎的所有權登記不具備原因和行動的基礎，導致登記的權利狀態與物權狀態不壹致。這種情況應該回歸到物權狀態，所以當事人要求確認物權的請求應該得到支持。這種觀點被稱為“物權理論”。
第二種意見認為，在借名購房過程中，登記權利人與第三人之間的房屋買賣合同真實有效，基於這壹基本法律關系已經完成房屋所有權登記，故登記權利人是該房屋的唯壹合法所有權人，借款人與登記權利人之間關於房屋所有權的約定只能對合同雙方產生約束力，不具有直接確立房屋所有權的法律效力。借名不能根據借名買房的約定直接取得房屋所有權。這種觀點被稱為“債權論”。
分析
我同意第二種觀點，理由如下:
首先，此類糾紛的處理，本質上應取決於物權與債權關系的區分，以及對不動產登記這壹法律行為的理解。在名下買房的關系中，其實有兩個共識:壹個是借款人與借款人對房屋所有權的約定；另壹種是借款人與第三人達成的房屋權屬登記的約定，並據此向登記機關明示。這兩個共識總體上是壹致的，但在具體情況下又是分開的。就本案而言，涉案房屋登記在作為被執行人的第三人趙某名下，趙某玲提出異議，該房屋屬於其所有。假設趙某玲也是義務人，則本案登記在第三人名下的涉案不動產，相應的權利人將無法執行，形成權利真空，嚴重影響正常的交易秩序。
其次，由於我國《物權法》將登記作為不動產交易的重要要件，因此房屋所有權不能僅基於當事人的約定而發生效力。因此，房屋所有權並未轉移給借款人，而是在借款人與借款人之間產生了特定的債權債務關系，該約定僅具有債權效力。因此，被借名人有相應的義務協助借款人辦理房屋所有權轉移登記，借款人由此成為該關系下的債權人。
再次，我國《物權法》第九條第壹款規定:“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記後發生效力；未經登記，不發生效力，法律另有規定的除外。”該規定從外部關系的角度闡述了處理不動產糾紛的規則，即在與其他交易主體的外部關系中，不動產物權登記具有公信力，其功能是保護交易的安全，即交易主體的合理信賴利益的安全，即交易者根據壹般判斷標準在正常出現的情況下的交易行為，其預期利益應當受到法律保護。具體到本案，即使存在趙某玲購買其名下房屋的事實，借款人對登記的權利人僅享有債權，並不擁有涉案房屋的所有權，故其在本案中的訴訟請求不能得到法院支持。
(作者單位:江蘇省徐州市銅山區人民法院)