按照我國現行法律，房屋是可以分割的。
成為所有權的客體，所以不動產分為不動產和不動產，即房屋所有權和土地所有權。
制度上，土地所有權屬於國家和農村集體經濟組織，土地所有權是禁止進入市場的，所以在中國的房地產市場。
不包括土地所有權，僅指由土地所有權衍生的土地使用權。在實踐中，房地產抵押是最重要的負擔。
保險的形式之壹，但由於房屋與土地關系的復雜性，我們不得不抵押房產與不動產的關系
多註意。
第壹，房產和不動產同時抵押
房地產和不動產同時抵押是指房屋和房屋所占土地整體抵押。
在同時抵押的情況下，並沒有嚴格區分不動產和不動產，抵押物是不動產和不動產的統壹體。行使抵押權時，必須
不動產、不動產整體拍賣，抵押權人以登記順序清償。這方面的立法是英美法系的首創
大陸法系的德國民法。英美法中的不動產概念有兩層含義:壹是將土地和房屋作為壹個整體對待；
二是將附著在土地、房屋上的各種權利組合成壹個廣義的不動產。因為它沒有嚴格區分不動產和房地產
以不動產抵押只能是不動產和不動產同時抵押。德國民法完全繼承了羅馬法“附於土地的東西，即，
屬於土地”，即固定在土地上的東西和與土地所有權相結合的權利不是獨立的不動產。
它只是土地的重要組成部分。[11(p 115)德國民法典第九十四條明確規定:“土地的主要部分是
固定在土地上的東西，尤其是建築物，以及沒有從土地上分離出來的產品。“因此，德國民法否認房屋的獨立性。
性，認為房屋是土地的壹部分，包括土地所有權中的所有房屋。雖然後來德國頒布了土地。
權利條例》克服了土地所有權對地上權的依附，但它仍然通過地上權對房屋的依附否定了房屋的獨立性，即
房屋不能單獨成為所有權的客體，因此，抵押時體現了房屋與土地的壹體性。
不動產和不動產同時抵押的理論基礎是土地和房屋的客觀不可分性。這種客觀的不可分性是
房子和土地最基本的自然關系就是土地是房子的載體。房子離開了土地，就損害了自身的經濟價格。
價值。如果從財產形態來看，那麽土地和房屋的關系就是土地使用權(不動產)和房屋所有權(不動產)。
兩者的關系，兩者在抵押時的關系是壹種因房屋與土地的客觀不可分性而產生的結合。從房子裏
[接收日期]2003年6月-10[修改日期]2003年7月-8月
陳玉芳(1968 I)，女，福建閩侯人，講師，從事法學教學和研究。
萬方數據
廬江職業學院學報2年3年。
從房地產經濟學的角度來看，由於級差地租的作用，地價決定房價，房價包含地價。如果土地所有權或
如果將房屋單獨交易，必然會導致房產貶值，影響債權和權利的償還。
人們不能行使他們的權利。
正因如此，在我國現行的不動產立法中，采取建築物與土地權利不可分割的原則，利用土地。
權利與房屋所有權被視為壹個不可分割的整體，即所謂的“房子到哪裏去”、“土地隨房子去”的原則，或者稱之為房子。
土地整合。隨著土地使用權的轉讓，地上房屋的所有權隨之轉移；反之，地上房屋所有權轉移，房屋被占用。
範圍內的土地使用權也已經轉讓。我國《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第33條規定
固定:“土地使用權抵押時，地上建築物及其他附著物隨之抵押，地上建築物及其他附著物抵押時，
其使用範圍內的土地使用權隨之抵押。“《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》第三條規定:“城市房屋
房屋占用的土地的產權和使用權應當符合權利人壹致的原則，除法律、法規另有規定外，不得分離。“第八條
第十三條規定:“城市房地產設定抵押權和他項權利時，應當包括該房屋占用的土地使用權。”為了落實房地產和土地
物權主體壹致的原則，《城市房地產管理辦法》第四十七條第壹款也規定:“依法取得的房屋。
該權利連同房屋占用範圍內的土地使用權可以抵押。“《擔保法》第三十六條規定:“依法取用。"
被征收國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用範圍內的國有土地使用權應當同時抵押。通過轉讓獲得的國家
土地使用權抵押的，抵押時國有土地上的房屋應當同時抵押。鄉(鎮)村企業的土地使用權。
不允許單獨抵押。以鄉(鎮)村企業的廠房等建築物抵押的，其占用範圍內的土地使用權同時抵銷。
宣誓。n[2](p 113-215)從我國上述法律規定中不難看出，我國采用的是不動產和不動產同時抵押的方式，抵押物是房屋。
房屋和房屋占用範圍內的土地使用權合並為壹個房地產。然而，中國目前的房地產立法和德國民法
在這個問題上，雖然他們都持房產和房產壹體化的觀點，但並不完全相同。德國民法強調固定在土地上的東西是特殊的。
但建築物是土地的主要組成部分，從某種程度上說，土地權利是主要客體，建築物是從屬客體。但是我們的法律
土地和房屋被視為壹個整體。就土地與建築物的關系而言，建築物是依附於土地還是土地？
依附於建築物，非法律規定。[1](P621)
二是房產或不動產單獨抵押
不動產或房地產單獨抵押是不動產或房地產單獨抵押，實現抵押時將不動產單獨拍賣或拍賣。
出售房地產的抵押方法。傳統大陸法系民法中所謂的單獨抵押，是指房屋所有權或土地所有權的單獨抵押。
它不是指單獨的房屋所有權抵押或地上權抵押。表面上是指交地租，用別人的土地建房等工作。
傳統民法理論認為，地上權與土地所有權壹樣，是取得房屋所有權的前提
稱為取得房屋所有權的權利來源。[3] (P16)權利的其他來源包括土地租賃權、土地借用權等。
指房屋所有權或土地所有權單獨抵押，所以房屋所有權單獨抵押的效果不如土地所有權。
抵押的時候，房子只能單獨拍賣，不能和土地所有權壹起拍賣，但是這個時候買方因為沒有動力來源就不可能是真的
房子的所有權正在取得中。為了彌補這壹缺陷，保護買受人的利益，法律規定買受人應當同時取得合法的土地所有權。
比如日本《民法典》第388條規定:“土地和地上建築物屬於同壹所有人，但僅限於土地。
或者建築物被抵押的，拍賣時，視為抵押人設定了地上權。但是，地租應根據當事人的請求由法院確認。
修好了。“同樣，土地單獨抵押的效力不如地上房屋。土地單獨拍賣時，房屋所有權人同時取得法定權利。
膚淺的權利。
實施不動產或不動產單獨抵押必須滿足兩個條件:壹是承認房屋獨立於土地，可以是單壹的
成為獨自擁有的對象。在法國民法中，房地產中的土地和建築物通常是有區別的，每壹個都是不同的。
動產區別對待。《日本民法典》第86條規定:“土地及土地上的定著物，稱為不動產。”根據日本人的說法
根據《不動產登記法》第十四條，土地和建築物分別登記。可見土地和建築是獨立的。
財產。}1](P116)第二，土地為私人所有，否則無法通過法定地上權維持土地與房屋的客觀不可分割性。
大陸法系國家多實行土地私有制，土地所有權可用於抵押。【31(M1)單獨抵押的目的是為了保護。
萬方數據
第四期陳玉芳:房產抵押的三種情況
抵押人的利益使抵押人能夠在抵押權人行使抵押權後保留其對房屋或土地的權利，從而物盡其用。
法定地上權單獨抵押的，抵押權人行使抵押權時將地上權單獨拍賣，房屋歸其所有。
然而，由於權利來源的缺失，權利無法繼續存在，但此時，法律上的地上權就再也無法設定了。
那麽，同壹塊土地上不能同時存在兩個性質相同的地上權，所以地上權不能單獨抵押。中國的土壤
土地使用權是壹種新型的用益物權。從其法律性質來看，除了所有權基礎不同外，與地上權基本相同。
原則上，除了沒有房屋的土地，土地使用權不能單獨抵押，否則其上的房屋將失去取得所有權的權利。
來源。從我國現行的房地產立法來看，允許單獨抵押的土地使用權主要是指沒有地上建築物的土地的轉讓。
《擔保法》第三十條規定了依法承包並經發包方同意的荒山、溝、丘、灘等荒地的使用權和使用權。
四篇文章和
第3條規定，禁止轉讓、出租和抵押中國的土地所有權.因此，中國沒有房屋所有權或土地所有權清單。
單壹抵押存在的可能性。
第三，房產和不動產分別抵押
不動產和不動產單獨抵押是指不動產和不動產作為單獨的財產抵押給不同的債權人和抵押物。
無論是不動產還是不動產，抵押權人之壹行使抵押權時可以將不動產和不動產壹並拍賣，但他只能
抵押物(房產或不動產)的出售價格優先。單獨抵押和單獨抵押的相似之處在於兩者都認可房子。
相對獨立，房屋或土地可以單獨抵押，不同的是單獨抵押的抵押權人只能單獨拍賣作為抵押物。
不動產或不動產，但單獨抵押的抵押權人可以將該不動產或不動產壹並拍賣，即拍賣範圍不限於抵押物。
不動產和不動產分別抵押的前提條件是壹個承認房屋獨立性的立法環境。
作為代表，他認可房屋的獨立性，認為房屋可以獨立成為所有權的客體。在承認眾議院獨立性的立法環境中，
如果用民法原理來研究房屋與房屋占用範圍內的土地使用權之間的關系，那麽就會得出壹種主從關系。
結論是，處置主客體的效果從屬於客體。土地使用權與房屋之間的主從地位應以“法律關系是哪壹種？”
對象”來確認。以房屋抵押的，房屋為主物，房屋占用範圍內的土地使用權為從物；如果抵押的土地
使用權，那麽土地使用權是主要的東西，地上房屋是從屬的東西。這實際上是傳統民法關於“抵押和抵押權的效力”
事物從屬於事物的原則”。這壹原則也是房屋及其占用面積內的土地使用權抵押和拍賣的理論基礎。
據壹位說，壹起支付拍賣款的另壹個原因是防止抵押物(房屋或土地使用權)因分開拍賣而貶值。
影響債權的償還。但抵押物畢竟不是抵押物，抵押權人只能以抵押物的變賣價款優先受償。如果它來了，
抵押人將其全部房屋及房屋占用範圍內的土地使用權分別抵押給兩個不同的債權人，故兩個債權人相同。
行使抵押權時，房屋可以與土地使用權壹並拍賣，拍賣房屋和土地使用權所得價款優先受償。
是的，妳可以。例如，房屋抵押權人只能獲得房屋拍賣價款的優先補償，而不能獲得土地使用權價款的優先補償。
對，如果房屋拍賣收益不能清償全部債權，就只能等土地使用權抵押權人拍賣土地使用權了。
只有先支付黃金後有余額，才能支付余額。如果住房抵押貸款人首先行使抵押權並占有房屋，
土地使用權的拍賣和支付，他項只能優先用於支付房屋拍賣的價款，而土地使用權的價款可以支付給
土地使用權抵押權人應當提前清償或者向公證處提存。
總結壹下，房地產抵押有三種方式:同時抵押、分別抵押、分別抵押。
在立法和實踐中，以不動產和不動產同時抵押為主，這與我國長期以來倡導的不動產立法是壹致的。
這種不動產整合的模式在壹定程度上有利於房地產市場的統壹管理，減少了不動產分割帶來的問題。
房地產交易中的各種糾紛，也帶來壹些弊端。在現實生活中，有壹種不動產不整合的現象，那就是住房
房屋所有權和土地使用權不屬於同壹主體。這種現象相當普遍，尤其是在行政劃撥和租賃土地上。如果它仍然被采用，
同時抵押房產違反了任何人無權隨意處分他人財產或權利的基本原則。此外，
隨著經濟的發展和科技的進步，人們對土地資源的開發利用已經從傳統的表層進入了壹個全新的階段。
地表(如在地表平面上植樹，設置建築物等。)延伸到地表上下的三維空間(如空中和地下架設電纜)
萬方數據
廬江職業學院學報2003年
提出了空間權的概念，即在地表以上的空中或地表以下的地下享有壹定範圍的空間。
沒錯。這使得現代土地使用權的權利結構處於壹種相當復雜的狀態。如果我們繼續傳統的形而上學，
不動產和房地的壹體化不能充分保護土地使用者的權利，盡管土地和建築物是
它們是不可分割的，但從法律的角度來看，它們是可以分開的。FRL (RBZ 3)因此，房地產和不動產是可以區分的，也是存在的。
如果有必要，我們應該區分它們。在不動產抵押方面，筆者認為在采用不動產和不動產的同時，
在抵押的前提下，分別介紹了不動產和不動產的抵押方式。同時，從另壹個角度，我們前面提到的房地產和地產
不動產單獨抵押的前提條件是承認房屋獨立性的立法環境。在中國，法律壹直承認房屋可以獨立。
土地成為所有權的客體，不動產和不動產有各自獨立的交換價值。中國建設部3月23日1992
發布房建(92) 162號通知，其中第二條規定:“房地產經營活動中，應當實行單獨定價、綜合評估。
估計。各方要遵循房地產價格形成的客觀規律，分別估算房價和地價，綜合分析，科學認定。
房地產價格。“從我國的實際情況來看，大部分地區的土地和房屋都實行物業管理的制度，土地使用權發生了變化。
土地管理部門負責登記，房屋產權變更由房管部門登記。《擔保法》第四十壹條。
規定:“當事人以本法第四十二條規定的財產抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。
有效。第四十二條規定的辦理抵押物登記的部門如下: (壹)以無地上定著物的土地使用權抵押的，
頒發土地使用權證書的土地管理部門；(二)城市房地產或鄉(鎮)村企業廠房等建築物。
抵押人，由縣級以上地方人民政府指定的部門；......“這也從另壹個角度證明了房子的獨立性。但是
可見，不動產和不動產分別抵押在我國是可行的。這種方式既能體現房屋的獨立性，又能落實不動產和土地產權。
利益壹致性原則，充分利用房屋和土地使用權的經濟價值，有效利用資源，增加公眾財富。
實際上，筆者認為《擔保法》第55條的規定就是這種抵押方式的立法體現，該條規定:“城市房地產”
抵押合同簽訂後，土地上新建的房屋不屬於抵押物。抵押的房地產需要拍賣時，可以依法出讓土地。
新增房屋與抵押物壹並拍賣，但抵押權人對新增房屋拍賣所得沒有優先受償權。在擔保法中，
頒布之初，理論界對55條規定的理解存在壹定爭議，認為55條規定與城市房地產抵押合同的簽訂有關
地上新建房屋不作為抵押物的規定，與我國長期以來倡導的不動產壹體化精神相矛盾。但是，如果我們把房地產和地產分開，
如果不從房貸的角度去理解，問題就解決了。由於該不動產是與該不動產壹起抵押的，所以認定設定了抵押的不動產。
新房不抵押，實際上承認了新房的獨立性。在承認房屋獨立性的前提下，根據
單獨抵押房地產的抵押權人，可以對房地產附加拍賣原則，可以對新增房屋附加拍賣。新增的
理論上，房子屬於抵押物。因為抵押是有效的，可以和抵押物壹起拍賣，但是抵押
人無權從新房拍賣中獲得優先補償。