01明確了國家、集體和私人財產權同等受法律保護。
《民法典》第二百零七條規定:“國家的、集體的、私人的財產權利和其他權利人的財產權利受法律平等保護，任何組織或者個人不得侵犯。”與物權法第四條相比，該條的變化主要在於增加了“平等”二字。國家壹直強調各市場主體法律地位平等、發展權利平等、發展機會平等，要平等保護不同所有制經濟，建設法治營商環境。現在207條進壹步明確，物權是平等的，無論權利主體是國家、集體還是私人，都同樣受法律保護。這樣的規定不僅填補了物權法的立法空白，而且細化了民法典總則部分的規定，也彰顯了國家保護私有財產權的決心和態度。
擴大指令傳遞的適用範圍
《民法典》第二百二十七條規定:“動產物權設立和轉讓前，第三人占有該動產的，負有交付義務的人可以請求第三人返還原物而不交付。”與《物權法》第二十六條相比，該條的變化在於刪除了第二十六條“第三人合法占有該動產的”中的“依法”二字。本文討論概念交付中的指令交付系統。第二十六條規定的指示交付成立的前提是第三人依法占有動產，具有壹定的局限性。例如，權利人出租動產時，承租人無權占有，而非“合法占有”，排除了該情況下指令交付的適用，削弱了指令交付在動產交易中的功能。《民法典》第227條刪除了“依法”二字，擴大了指令交付的適用範圍，不僅包括占有的權利，還包括占有的權利。
03降低業主決定事項的投票門檻，尤其是維修資金的使用。
與《物權法》第76條相比，《民法典》第278條對業主決定的事項進行了大幅修改。壹是將《物權法》第七十六條第(五)項“籌集和使用建築物及其附屬設施維修資金”分為“使用建築物及其附屬設施維修資金”和“籌集建築物及其附屬設施維修資金”，分別適用不同的表決規則。二是增加第(八)項“改變* * *的部分用途或者利用* * *的部分從事經營活動”，明確其表決規則。三是增加了業主大會的法定最低人數，要求所有事項必須由占專有區域三分之二以上的業主、三分之二以上的業主即兩個“2/3”表決。四是改變投票規則。《民法典》第二百七十八條將計算基數由《物權法》規定的“全體小區業主”改為“有表決權的人員”，並進壹步明確“(六)籌集建築物及其附屬設施維修資金”、“七)改建、重建建築物及其附屬設施”、“八)改變* * *的部分用途或者利用* * *的部分從事經營。對於這三項以外的事項，只需要專有部分半數以上面積的業主和半數以上投票人參與表決同意，即兩個“2/3”的兩個“1/2”。通過這種方式改變表決規則，在壹定程度上降低了表決事項的難度，力求解決實踐中業主使用維修資金難等問題。
04補充* * *部分收入屬於業主* * *
《民法典》第二百八十二條規定:“建設單位、物業服務企業或者其他管理人從業主部分取得的收益，扣除合理費用後，歸業主所有。”業主* * *的部分所有權屬於全體業主* * *，產生的收益當然也屬於業主* * *。比如利用小區空地作為停車場產生的收益，利用建築物外墻和電梯產生的收益，都應該歸業主所有。但在實踐中，壹些建設單位、物業服務企業或其他管理人截留了利用業主* * *產生的部分利潤，用以抵消部分業主未交的物業費等費用，侵害了其他業主的權利。《物權法》對此沒有規定。民法典增加該條，壹方面為物業服務企業等管理人和業主提供了明確的行為指引，另壹方面也為法院裁判相關案件提供了法律依據。
05細化股份優先購買權行使規則* * *
《民法典》第三百零六條規定:“人以股份轉讓其不動產或者動產份額的，應當將轉讓情況及時通知其他人。”。其他人應當在合理期限內行使優先購買權。其他兩人以上主張行使優先購買權的，協商確定各自的購買比例；協商不成的，按照轉讓時各自* * *股份比例行使優先購買權。《〈物權法〉第壹百零壹條》雖然規定了* * *部分人享有優先購買權，但規定過於簡單，《最高人民法院關於適用。
若幹問題的解釋(壹)第九條至第十四條細化了按份優先購買權的規則。《民法典》第306條部分吸收了上述司法解釋的規定，比《物權法》的規定更加細化，但與上述司法解釋相比仍過於原則。比如如何把握“及時”和“合理時限”這兩個時間點，就需要進壹步明確。
將失物認領期限由“六個月”改為“壹年”
《物權法》第壹百壹十三條規定:“遺失物自公告認領之日起六個月內無人認領的，歸國家所有。”《民法典》第318條將認領遺失物的期限由“六個月”調整為“壹年”。關於遺失物能否取得，有兩種立法例。目前，壹些立法例采用肯定性。我國傳統觀念壹直強調遺失物應返還權利人，從《物權法》到《民法典》都采取否定論。拾得人應當及時通知權利人領取，或者送交公安等有關部門。“拾得人無法取得遺失物所有權的，應當及時通知權利人或者送交有關部門。有關部門應及時發出索賠通知。壹年內無人認領的，遺失物歸國家所有。《民法典》第318條將領取時間由原來的半年延長至壹年，希望增加失主找回遺失物的機會，在否定的基礎上加強對個人財產權的保護。
07添附可以取得動產的所有權。
《民法典》第三百二十二條規定:“對加工、附著、混合產生的物的歸屬有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律規定；法律沒有規定的，按照充分發揮物的效用和保護無過錯方的原則確定。因壹方的過錯或者某些物的歸屬造成對方損害的，應當賠償或者補償。”這是《民法典》中的壹個新規定，規定查封可以取得動產所有權。查封包括處理、扣押和混合，這是傳統民法中動產所有權取得和喪失的壹個原因。《最高人民法院關於適用
《若幹問題的解釋》第62條規定了附著抵押物的規則，而《物權法》沒有。現在民法典填補了立法空白。但該條款只是提出了“充分發揮物的效用，保護無過錯方”的原則來確定附著物的歸屬，並未涉及具體規則。這個問題需要進壹步澄清。
08確認土地經營權的轉讓方式，如租賃、入股等。
《民法典》第334條規定:“土地承包經營權人有權依法交換、轉讓土地承包經營權。未經合法批準，不得將承包地用於非農建設。”第三百三十九條規定:“土地承包經營權人可以依法自主決定以租賃、入股或者其他方式將土地經營權轉讓給他人。”為貫徹“三權分置”的改革精神，並與修改後的農村土地承包法保持壹致，民法典規定土地承包經營權可以依法互換、轉讓，刪除了“轉包”的流轉方式。同時，另壹條款規定，土地承包經營權人可以通過租賃、入股或者其他方式將土地經營權轉讓給他人，刪除了《農村土地承包法》第三十六條規定的“向發包方備案”的內容。此外，在《民法典》第399條中，刪除了《物權法》第184條耕地不得抵押的內容。上述調整為土地經營權入市提供了法律依據。
明確住宅建設用地使用權續期費由法律、行政法規規定。
《物權法》第壹百四十九條第壹款規定:“住宅建設用地使用權期限屆滿，自動續期。”該條款僅規定住宅建設用地使用權期限屆滿自動續期，但未明確續期費用。實際操作中，部分地區已經繳納了續期費。因此，國土資源部辦公廳2016《關於妥善處理少數房屋建設用地使用權到期問題的批復》提出采取“兩不同不正常”的過渡處理方式，即不需要申請續期，不收取費用，正常辦理交易和登記手續。對此，《民法典》第三百五十九條第壹款規定“續展費的繳納或者減少，依照法律、行政法規的規定辦理”，續展費的繳納或者減少問題留待後續法律、行政法規解決。
10關於增加居留權的規定
壹般認為，居住權是壹種人身役權，與地役權相對應，是為滿足居住和生活需要而占有、使用他人房屋的用益物權。為落實黨的十九大關於加快建立多主體供給、多渠道住房保障體系的要求，民法典在第三百六十六條至第三百七十壹條規定了居住權。明確:壹、居住權可以通過書面合同+向登記機關申請登記的方式設立，也可以通過遺囑設立。第二，居住權應當無償設立，除非當事人約定有償。第三，居住權是為權利人的居住需要而設立的，因此原則上不能轉讓、繼承和出租。第四，當事人可以約定居住權的期限，期限屆滿或者居住權所有人死亡，居住權消滅。
11定義了擔保合同的開放範圍。
《民法典》第388條在保留《物權法》第172條的基礎上，增加了“擔保合同包括抵押合同、質押合同和其他具有擔保功能的合同”的規定。明確了擔保物權的擔保合同不僅包括常見的抵押、質押合同，還包括“其他具有擔保功能的合同”。事實上，保留所有權的買賣合同、融資租賃合同、保理合同等具有擔保功能的合同也納入合同編制，統壹適用擔保合同的規則。與動產抵押類似，所有權保留買賣合同和融資租賃合同通常沒有公示權的外觀，但在功能上，都具有擔保的性質。民法典統壹了上述合同的適用規則，同時規定了登記對抗制度，有助於完善動產擔保制度，保障交易的速度和安全。
12確認抵押和流動有優先受償權。
《民法典》第四百零壹條規定:“抵押權人與抵押人約定，債務人在債務履行期屆滿前不履行到期債務時，抵押物歸債權人所有的，依法只能優先受償。”第四百二十八條:“質權人與出質人約定，債務人在債務履行期屆滿前不履行到期債務時，質押財產歸債權人所有的，依法只能優先受償。”抵押和流動條款歷來為立法所禁止，《物權法》第186條和第211條規定抵押和流動條款無效。
但根據無效法律行為的轉化理論，抵押物和流動物的條款並非絕對無效，而應轉化為清算擔保。只有經過清算程序，抵押權人或質權人才能取得抵押財產和質押財產的所有權，防止債權人利用債務人的急迫性提前濫用其優勢地位，通過壓低抵押物的價值牟取暴利。即禁止的是事前的所有權擔保，而不是事後的清算擔保。而且事後清算擔保具有融資靈活、交易成本低、第三方阻礙債權實現的可能性小等優勢，是市場自發認可的。基於這壹理念，《全國法院民商事審判工作會議紀要》2019第71條確認了債權人對讓與擔保合同項下財產的優先受償權。《民法典》第401條進壹步放寬了抵押和流動無效的規定，承認了抵押和流動條款在抵押和質押範圍內的優先性。
13動產抵押統壹登記規則
《物權法》第壹百八十八條規定:“以本法第壹百八十條第壹款第四項(生產設備、原材料、半成品、產品)和第六項(運輸工具)規定的財產或者第五項規定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押權自抵押合同生效時設立；未經註冊，您可能無法對抗善意的第三方。”第壹百八十九條:“本法第壹百八十壹條規定的企業、個體工商戶和農業生產經營者以動產(現有和未來的生產設備、原材料、半成品、產品)抵押的，應當向抵押人住所地工商行政管理部門辦理登記。抵押權自抵押合同生效時設立；未經註冊，您可能無法對抗善意的第三方。依照本法第壹百八十壹條的規定抵押的，不得對抗在正常經營活動中支付合理價款取得抵押物的買受人。”以上規定是關於動產抵押和動產浮動抵押的，都規定了登記的對抗效力，有重復的話。而且根據第189條的規定，動產浮動抵押即使辦理了登記，也不得對抗在正常經營活動中已支付合理價款並取得抵押財產的買受人。那麽根據相反的解釋，第188條規定的動產抵押登記後，可以對抗在正常經營活動中已經支付合理價款並取得抵押財產的買受人。現在《民法典》第403條和第404條統壹了動產抵押和動產浮動抵押的規則，不再分別規定和處理，即“動產抵押的，抵押權自抵押合同生效時設立；未經登記，不得對抗善意第三人”和“動產抵押的，不得對抗在正常經營活動中已支付合理價款並取得抵押財產的買受人”。
14修改租賃權和抵押權並存時的處理規則。
《物權法》第190條規定了租賃權與抵押權並存，即“先租賃後抵押”和“先租賃後抵押”。其中不存在“先緩後租”的特殊性，由於抵押權設立在先，具有優先權，《民法典》第405條刪除了“先緩後租”的規定。關於“先租後延”，民法典在第405條做了兩處修改。壹是將“抵押合同訂立前”壹語改為“抵押權設立前”，因為該條款同時適用於動產抵押和不動產抵押，不動產抵押權的設立與抵押合同的訂立不完全同步，所以在民法典中作此修改更為準確。二是增加了“抵押不破租賃”的行權條件，即抵押財產不僅已經出租，而且已經實際交付給承租人。實踐中經常發生抵押人與案外人串通，對抗抵押權人簽訂租賃合同的情況。為了平衡抵押權人和承租人的利益，民法典進行了修改。
15明確了抵押物可以轉讓。
《民法典》第406條規定:“抵押期間，抵押人可以轉讓抵押物。除當事人另有約定外，從其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。”業主是否可以轉讓抵押財產，在立法態度上經歷了幾次變化。最高人民法院關於執行1988
《關於若幹問題的意見》第115條規定，未經債權人同意，抵押物轉讓無效。1995《擔保法》第四十九條規定:抵押人轉讓已登記的抵押物的，應當通知抵押權人，並告知受讓人轉讓的標的物已經抵押；抵押人未通知抵押權人或受讓人的，轉讓無效。2007年《物權法》第191條第二款規定，未經抵押權人同意，抵押人不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務、消滅抵押權的除外。《2016年第八次全國法院民商事審判工作會議紀要(民事部分)》第14條規定:“物權法第壹百九十壹條第二款並非針對抵押財產轉讓合同效力的強制性規定，當事人僅以抵押房地產未經抵押權人同意轉讓為由請求確認轉讓合同無效的，不予支持。”理論上，物權具有優先和追索效力，無論抵押物轉讓給誰，抵押權人都可以主張抵押權。因此，《民法典》第406條消除了抵押物能否轉讓的爭議，規定除非當事人另有約定，原則上可以轉讓。
16增加“價格債權抵押”
《民法典》第416條規定:“動產抵押所擔保的主債權是抵押物的價款。標的物交付後十日內辦理抵押登記的，抵押權人優先於抵押買受人的其他擔保物權人，但留置權人除外。”壹般認為該條款為“價格債權抵押”，借用美國《統壹商法典》第9-103條中的“價格債權擔保”，主要適用於商事領域，目的是鼓勵融資，促進流通。為保證債權的實現，當事人可以選擇所有權保留的交易方式或價格債權抵押的方式，其擔保功能並不完全相同。從效力上看，價格債權抵押僅次於留置權，具有超級優先效力。“價款債權抵押”的成立必須滿足兩個條件:壹是抵押擔保的內容為抵押物的價款，二是抵押物交付後十日內必須完成抵押登記。未登記或逾期登記的，為壹般動產抵押。這是壹個全新的制度，如何與現有的擔保物權制度進行登記和協調，需要進壹步探索。
17修改浮動抵押房產範圍的確定時間
浮動動產抵押設立時，抵押財產不發生變化，企業、個體工商戶和農業生產經營者可以自由處分抵押財產，抵押財產只有在有實現抵押權的需要時才能確定。根據《物權法》第壹百八十壹條規定，確定債權人優先受償的時間節點為“抵押權實現時”，然後在第壹百九十六條規定了確定抵押物的情形，如債務履行期屆滿、抵押人被宣告破產等。壹般來說，“抵押財產的確定”先於“抵押權的實現”，兩個時間節點存在壹定的時間差，可能導致抵押財產範圍的不壹致。《民法典》第396條規定“企業、個體工商戶、農業生產經營者可以將現有的和將來的生產設備、原材料、半成品、產品抵押，確定抵押財產時，債權人有權優先受償動產”，隨後第411條規定可以確定抵押財產，從而完成了整個工程。
18設定抵質押並存時的清償順序
關於同壹財產抵押與質押並存的清償順序問題，《最高人民法院關於適用。
若幹問題的解釋》第七十九條規定“同壹財產依法登記的抵押權與質權並存時，抵押權人優先於質權人受償”，明確登記的抵押權優先於質權。但質押以交付為生效要件，具有壹定的留置權效力，而動產抵押以合同為生效要件，以登記為對抗效力，使未交付的抵押優先於交付設立的質押，依據並不充分。《民法典》第415條對這壹規定進行了修正，即“同壹財產同時設立抵押權和質權的，拍賣、變賣該財產所得價款的支付順序，按照登記交付的時間確定”，按照抵押登記和質權交付的時間確定支付順序更為合理。
19允許當事人約定動產質押的交付方式。
動產質押以交付為物權設立的條件。實踐中，有些動產作為質押，不適合直接交付，或者交付成本過高，於是市場主體創造了動產動態質押(又稱移動質押)的交易模式。即質權人、出質人、監管人訂立三方監管協議，由監管人對質押財產進行監督管理，而不是直接交付。此時，質權人與監管人建立了占有媒介關系，監管人是直接占有人，質權人是間接占有人。《民法典》第427條將質押財產的交付方式規定為質押合同的壹般條款，壹方面使質押合同更加完備，另壹方面也認可了質押財產的各種交付方式，回應了現實需要。
很明顯，未來的應收賬款也可以作為權利質押
《物權法》第二百二十三條第(六)項規定應收賬款可以作為權利質押，壹般理解為現有的應收賬款可以質押，但未來的應收賬款是否可以質押並不明確。《民法典合同編》中增加了保理合同作為著名合同，明確了應收賬款債權人有權將現有或已有的應收賬款轉讓給保理商。既然有些應收賬款可以轉讓，自然可以質押。因此，《民法典》第四百四十條第六款規定，債務人或者第三人有權處分的“現有的和將來的應收賬款”可以質押。