拆遷怎麽協商？

房屋(企業)拆遷是征收土地及其地上附著物產權的過程。征收的依據是拆遷許可證或土地征收決定。這個過程實際上是公權與私權、行政法上的行政權與民法上的物權發生沖突的過程，兩者通過拆遷補償來協調。自91拆遷條例以來，國務院和各級地方政府相繼出臺行政法規或地方性法規，通過法律的可預見性和穩定性來協調征收權與財產權的沖突。但鑒於拆遷補償安置的復雜性，很多補償項目、補償標準、補償程序乃至補償主體都存在立法空白，存在法律無能為力的現象。因此，在房屋(企業)拆遷過程中，基於拆遷當事人協議的法律協商往往比司法訴訟更具行政性。因此，我們有必要研究如何進行房屋(企業)拆遷的法律談判。壹、關於房屋(企業)拆遷法律談判的基本要素1，法律談判的主體。主體資格的確認是法律談判的前提和基礎。按照法律規定，所有權益受到拆遷影響的當事人都應該是法律協商的主體。就房屋(企業)拆遷而言，拆遷人、被拆遷人及其家庭成員、承租人、土地所有權人、土地使用權人及其他與土地、房屋產權或債權相關的人，都可能因拆遷而影響其權益，都應成為合法協商的主體。但在實踐中，拆遷人往往遵循《城市房屋拆遷管理條例》(2001)第二十二條的規定，拆遷人應當按照本條例的規定對被拆遷人進行補償。第二十七條規定，拆遷租賃房屋，被拆遷人與承租人終止租賃關系，或者被拆遷人安置承租人的，被拆遷人應當對被拆遷人給予補償。在拆遷法律談判中，剝奪了承租人(租賃企業)的主體資格，認為租賃關系是被拆遷人與承租人之間的關系，與拆遷實施無關。在拆遷過程中，被拆遷人或承租人解除租賃關系或被拆遷人安置承租人這兩種模式限制了承租人直接向被拆遷人主張拆遷補償的權利。在我們看來，雖然《拆遷條例》限制了承租人訂立拆遷安置協議的權利和直接主張拆遷補償的權利，但這兩項權利是法定權利，法定權利的缺失並不能完全否定自然權利的存在。比如房屋(企業)拆遷法律協商的當事人，如果其實際權益受到影響，當然有尋求協商的天然權利。即使承租人(租賃企業)不能獨立訂立拆遷安置協議，仍有權為達成此協議而進行協商和談判。因此，房屋(企業)拆遷法律談判的主體應包括拆遷人、被拆遷人及其家庭成員、承租人(租賃企業)及其他利害關系人。2.法律談判的內容。房屋(企業)拆遷法律談判貫穿於拆遷的各個環節。當拆遷人、被拆遷人、被拆遷人不能就拆遷達成壹致意見時，可以啟動法律協商程序，對各方利益進行羅列和協商。法律協商的內容包括:拆遷可行性、拆遷範圍、拆遷合法性、拆遷時間跨度、拆遷實施方式、拆遷安置補償標準、拆遷安置補償方式、拆遷主體認定、需安置人口認定、無證房屋是否應補償、評估機構的選擇與更換、房屋如何安置、過渡期搬遷補助費、設備搬遷費、臨時安置補助費如何補償，是否發放快速搬遷費等搬遷獎勵，停產。應該說，拆遷安置的過程是壹個法律協商的過程，其中的立法空白和約定不明確需要拆遷各方協商確定。3.談判記錄和協議。拆遷協商筆錄是對拆遷過程的記錄，可以以文字形式或者錄音等電子形式固定下來，作為證明拆遷過程和細節的證據。需要註意的是，如果是拆遷文本記錄，應由談判主體簽字確認；在電子記錄的情況下，應當有談判主體的身份聲明。談判協議是談判結果的固定。雙方就協商內容達成壹致後，簽訂協商協議，協商協議具有民事協議的性質，具有民事協議的法律效力。談判協議及其條款應符合法律法規的強制性規定，否則協議或相應條款將因違反強制性規定而無效。4.律師和其他專業人士在談判中的角色。律師作為專業人士，可以仔細把握整個拆遷談判程序和內容的有效性。律師等專業人士在談判中的作用體現在對拆遷談判過程的控制、談判內容的合法性、各方利益的平衡、法律文本的起草和審查、拆遷法律談判的見證等方面。而且律師因其對法律法規和政策文件的精通以及較高的談判能力，比拆遷當事人更能維護當事人的利益，應充分重視律師等專業人士在談判中的作用。二、房屋(企業)拆遷法律談判存在的問題1、承租人(承租企業)缺乏談判主體資格的事實。承租人(租賃企業)不是房屋所有權人或土地使用權人，不具備訂立拆遷安置協議的主體資格，其利益因主體資格的缺失而無法得到有效保護。拆遷人往往規避現有的法律法規，直接與被拆遷人協商，將本應給予承租人(租賃企業)的補償打包給被拆遷人。至於搬遷資金如何分割，搬遷群眾是否按照法律規定對承租人(租賃企業)進行了安置，搬遷群眾往往采取回避的姿態。另壹方面，作為被拆遷方，要麽是因為壓力，承租人(租賃企業)放棄了補償權，要麽是因為利益趨勢，獲得補償後沒有分割補償，侵犯了承租人(租賃企業)的補償安置權。2.談判主體地位不對稱，法律談判缺乏平等性。與普通法律談判不同，房屋(企業)拆遷法律談判的主體是地方政府機構或專業拆遷公司。在拆遷談判中，地方政府機構或專業拆遷公司由於主動啟動拆遷程序，在談判中處於強勢地位。更何況，即使法律法規強行禁止違法拆遷，拆遷人還是會在斷水斷電、違法強拆等各方面給被拆遷人和承租人(租賃企業)施加壓力。這種協商主體地位的嚴重不對稱，使得被拆遷人和承租人(租賃企業)承受著巨大的心理壓力，法律協商缺乏應有的平等性。3.被拆遷人的談判心理搖擺不定，在法律談判中很難堅持自己的立場。由於被拆遷人在談判過程中巨大的心理壓力，被拆遷人的談判心理會出現兩個極端，會在兩個極端之間不斷搖擺:討好被拆遷人獲得更高的拆遷補償，設立釘子戶獲得更高的拆遷補償。法律談判既是談判雙方實力的較量，也是各方的心理制衡。由於被拆遷人和承租人(租賃企業)的弱勢地位，他們不可能保持相對堅定的立場。這也增加了被拆遷人聘請的律師等專業人士協商的難度。4.缺乏拆遷專業，談判雙方心理價位不同。尤其是作為被拆遷方，由於對拆遷知識知之甚少，尚無法形成框架知識，在法律談判中往往要價過高。房屋(企業)拆遷至少涉及144份法律文件，這還不包括政府行政機關和拆遷人持有的內部文件。被拆遷人和承租人(租賃企業)對拆遷法律知識缺乏整體認識。他們在遇到拆遷時，往往會從經歷過拆遷的親戚朋友那裏了解到自己獲得的拆遷安置款，然後根據地段和住房條件做出感官心理定位。但從法律上來說，這種心理導向是沒有依據的。上海不同的區有不同的動遷政策，甚至同壹區的動遷基地申請口徑也不壹樣。缺乏專業知識，被拆遷人和承租人(租賃企業)心理價格定位不準確，談判雙方談判基準差異大導致談判失敗。三、房屋(企業)拆遷法律談判技巧1，制定法律談判策略。法律談判遠比審判困難。律師接受當事人的委托參與法律談判，並在此過程中扮演法官和代理人的雙重角色。他們需要以自己精湛的法律知識和靈活嚴謹的思維為當事人爭取最大利益，同時需要像法官壹樣掌控整個談判過程，在談判中考慮各方都能接受的談判方案。因此，在房屋(企業)拆遷的法律談判之前，必須有壹個根據情況制定策略的過程。法律談判策略包括:何時開始法律談判，如何界定談判階段，對方談判者是誰，何時拋出自己的立場，是否需要會計師、評估師等專業人士的協助，如何確定談判籌碼，何時進入談判僵局，進入談判僵局後如何重新打開談判局面，突破談判底線後如何挽回談判局面。2.進行法律調查。法律調查是拆遷談判的基礎工作。壹方面是梳理基本案情事實，把握談判雙方的籌碼。協商過程中，被拆遷人、承租人(租賃企業)、律師要註意調查拆遷性質、是否違法拆遷、是否發放拆遷許可證、拆遷許可證是否已過期、評估機構的聘請程序是否合法、評估內容是否明顯不合理、拆遷實施單位是否具備相應資質、評估機構是否具備相應資質、房屋所有權證是否齊全、租賃合同是否有效、被拆遷人或承租人(租賃企業)的基本情況等。根據法律調查結果，適當調整談判策略。3、找準目標，合理定位。這是談判最基礎的工作，也是最難的事情。如果要求過高，脫離實際，就會適得其反。要求太低，怕被別人嘲笑。因此，選擇最佳方案和底線至關重要。房屋(企業)拆遷法律談判的合理定位是建立在掌握拆遷基數補償安置口徑和熟練的法律談判經驗的基礎上的。定位方法有兩種:壹種是基本計算法。即以房屋建築面積和需安置人口為基礎，按照拆遷口徑計算基礎數據，對快速搬遷費、拆遷獎勵費、停產停業損失等可協商因素進行最高和最低估價，得出心理價位。這種定位方式對計算器要求高，缺乏拆遷知識，容易得出不當結論；另壹種方法是比較法，即通過與其他適合房屋情況、基數口徑相同的居民和承租人(租賃企業)溝通，在已獲得補償安置的基礎上進行適當調整，得出心理價位。這種方法簡單，易於計算。如果能得到壹個可比的參考補償金額，應該離需要安置的補償金額不遠。實踐中，由於簽訂拆遷安置協議的被拆遷人往往與被拆遷人簽訂保密協議，因此很難核實被拆遷人提供的參考價格的真實性。此外，由於每個基數的拆遷口徑不同，房屋位置也會有所不同，很難與這個基數匹配出合格的參考價格。4.適當使用集體談判策略。集體協商是指被拆遷人與承租人(租賃企業)和被拆遷人之間的協商。在集體談判中，有大量的拆遷戶和承租人(租賃企業)，會對拆遷戶產生壹定的心理壓力，容易在談判中掌握主動權。但我們應該對集體談判持謹慎態度。由於集體談判的主體眾多，對談判策略和談判者提出了更高的要求。主談判者要合理控制群體情緒，照顧各方利益，合理把握談判時機，不得因情緒激動導致談判失敗。集體談判策略應包括:統壹自身立場、擬定價目表、選舉主談判者、控制談判進程、應對個體裂變。