文/範子穎
在中國《新聞周刊》出版編號1.11.15。
我國房地產稅改革經歷了“試點-立法-再次試點”的循環。
2011房產稅在上海、重慶試點後，2013提出房產稅的改革方向應該是“立法先行”。經過八年的試行，房產稅改革試點於2021年5月重啟，並將通過多次試點總結經驗，為今後的立法工作奠定基礎，由此可見該稅種的重要性和復雜性。
202110根據《中華人民共和國立法法》，全國人大常委會授權國務院在部分地區開展房產稅試點工作，根據《立法法》確定授權期限為5年。房地產稅也從老壹套的“樓梯響了卻沒人下來”，正式拉開序幕。根據全國人大常委會授權，房產稅試點具體辦法由國務院制定，試點地區人民政府制定具體實施細則。
新的試點方向是“引導住房合理消費”
正確理解當前的房地產稅，必須把握兩個“不同”:新時代的不同，與西方國家的不同。
自2013年十八屆三中全會以來，房地產稅改革的表述總是與“完善地方稅體系”同時出現。房地產稅的主要功能是彌補地方主體稅種的不足。這與中國的稅制和改革有關。
壹方面，中國是壹個以間接稅為主的國家，間接稅占總稅收的70%。間接稅多為比例稅率，不能根據企業利潤或個人收入進行調整，甚至末端的消費也是累退的。所以間接稅比重過高，不利於收入再分配。
另壹方面，隨著2002年所得稅分享改革和2016年全面“營改增”，我國前四大稅種沒有壹個是地方稅，或者是中央和地方政府享有的稅種(增值稅、企業所得稅和個人所得稅)或者是中央稅(消費稅)，前四大稅種占我國全部稅收收入的78%。
而全國人大對房地產稅改革試點的定位是“引導住房的理性消費”，所以我國房地產稅的征收範圍必然比較窄。基於上海住房擁有量的數據，我們發現，如果采用人均免稅面積60平方米，那麽前80%的家庭就不用交稅了。由於征稅範圍有限，房地產稅的稅收收入會相對有限，取代現有四大稅種的可能性很小，短期內不足以構成地方主體稅種。
房地產稅是西方國家的壹種常見稅種。雖然在不同國家名稱不同，但總體上呈現出三個相同的特點:壹是它是基層轄區的主體稅種和財政收入的主要來源，高層政府幾乎不分享該稅種的收入；其次是普遍征收，很少有免稅的規定；最後，地區間稅率差異很大，稅率標準由各地自由決定。
西方國家房地產稅的這三個特點直接關系到該稅種的使用。大多數國家將這壹稅收作為地方公共服務的主要資金來源，將稅收征管和支出的權力交給基層政府，使其相互競爭，以最低的稅收成本提供最優質的公共服務，從而制約基層政府的財政擴張。從居民的角度來說，居民可以用腳投票來選擇自己的居住區域。那些公共服務更好的轄區會吸引更多的居民，從而推高房價，轄區的房地產稅收也會增加，從而提供更好的公共服務。
我國房地產稅的定位與西方國家完全不同。壹方面，房地產稅的收入相對有限，無法保障基層政府的運轉和公共服務的提供。基層財政仍然依賴上級政府的財政轉移支付；另壹方面，中國影響房價的優質公共服務往往是由高層政府資助的，如醫療、交通、教育等。如果將房地產稅收統壹分配給基層財政，也會帶來地區間的不公平。
目前我國的房地產稅起的是調節作用，而不是橫向作用。在* * *共富的背景下，充分發揮稅收在二次分配中的作用，是實現* * *共富的重要抓手。
近年來蓬勃發展的房地產市場產生了巨大的財富效應，居民之間的財富差距遠大於收入差距。比如上海前0.1%家庭人均住房面積超過300平方米，而最低5%家庭人均住房面積不到15平方米，而這種財富效應往往來自於政府的公共投資，比如交通基礎設施、環衛綠化、公共服務等等。
房地產稅和個人所得稅都可以歸為資本利得稅，即資本投資產生的收入應該像勞動所得壹樣征稅，從而實現稅收公平。在繁榮的大背景下，很容易理解新時代的房地產稅，並得出幾個基本原則:
首先，中國的房地產稅壹定不能普遍征收，因為它主要起調節作用，應該優先保證住房需求。壹定範圍的免稅條款(面積或單元數)會把80%左右的家庭排除在外，真正涉及這個稅種的家庭在20%以下。
其次，中國房地產稅的稅率應該是累進的，因為是資本利得稅，應該接近個人所得稅。累進性是再分配的基礎，同時累進性很容易達到房地產稅的另壹個目的:不炒住房。
最後，這個房地產稅試點肯定會動房地產的存量。上海2011試點房產稅只是針對新購的房子，所以效果很弱。即便如此，上海的政策對人均免稅面積60平方米的門檻還是有積極作用的。房地產稅是持有環節的財產稅，也就是說只要還持有，不管是存量房還是新房，都要納入征稅範圍。
產權和信息共享是征收的難點。
房地產稅壹旦正式進入試點環節，由於壹些配套制度還不夠完善，征收起來還是很困難的。
首先是產權問題。我國房地產產權形式復雜，地區間差異巨大。如果以房產的市場價值作為征收依據，很多房產並沒有取得完全的產權，比如小產權房。在產權沒有合法化的條件下，稅收無法落地；另外，雖然有壹些產權完全的房產，但不屬於商品房，比如經濟適用房、機關事業單位福利房，還有壹些有產權的房子，在不交易的情況下是無法獲得其市場價值的。
另壹個計稅依據是租金收入。《中華人民共和國房產稅暫行條例》(1986)規定，租金按12%計稅。但這壹政策在征管過程中難度極大，稅務機關無法獲取個人之間的租房行為信息。
不能靠房地產稅來解決我國住房的產權問題，需要把握兩個基本原則:壹是產權完整是征收房地產稅的前提條件，二是可交易性是市場評估價格的基礎。
其次，部門之間的信息共享問題。房屋產權管理在住建部門，稅務在稅務局。壹旦涉及存量房征稅，要求住建部門向稅務局開放底層數據，並且要及時動態更新。還是很難做到完全開放。
上海2011開始的房產稅試點，在征管過程中有明確的“抓手”，即所有新購住房都要求住建部門提供購房人家庭名下的房產信息，但只提供現有住房面積和是否首套，而不提供現有房產的具體信息。這個“抓手”之所以有效，是因為房屋交易涉及其他稅種，需要稅務局介入，所以有壹個明確的時間點。
房產稅試點後，缺乏明確的時間節點。住建部門每年6月65438+2月31壹次性將所有房屋產權數據推送到稅務局是可行的，而年中買賣行為涉及幾個月的納稅義務，需要額外核算。
最後，居民的策略選擇。當任何稅收政策實施時，微觀經濟主體的第壹反應往往是采取戰略行動避稅。
住房市場的大多數調控政策是以家庭為基礎的。壹些家庭選擇拆散家庭，以繞過政策控制。比如2010的住房限購政策導致“假離婚”。上海2011房產稅試點中，新購家庭為逃避納稅，通過多戶家庭將住房面積降低至人均60平方米，其中22%的非首套住房購房由兩戶以上家庭持有。
本次房地產稅試點需要提前充分考慮居民的戰略選擇。壹方面希望該稅能夠實施，另壹方面也要避免對社會造成不良影響。